广州市维修资金管理办法

　　穗建规字〔2022〕3号

　　广州市住房和城乡建设局 广州市财政局关于印发广州市维修资金管理办法的通知

各有关单位：

为规范维修资金管理，维护业主的合法权益，保障共用部位、共用设施设备的正常使用，市住房城乡建设局联合市财政局修订了《广州市维修资金管理办法》，现印发给你们，请贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向市住房城乡建设局反映。

特此通知。

　　广州市住房和城乡建设局

　　广州市财政局

　　2022年4月2日

　　广州市维修资金管理办法

　　第一章　总则

　　第一条　为规范维修资金管理，维护业主的合法权益，促进业主履行对共用部位、共用设施设备进行维护的义务，保障共用部位、共用设施设备的正常使用，根据《中华人民共和国民法典》《住宅专项维修资金管理办法》《广州市物业管理条例》等规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条　本市行政区域内维修资金的交存、使用、管理和监督适用本办法。

本办法所称维修资金，是指专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

　　第三条　维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

　　第四条　市住房城乡建设局组织实施本办法，负责本市维修资金的监督管理。

市物业专项维修资金管理中心（以下简称“市管理中心”）负责本市维修资金的日常监督管理工作，建立、维护本市维修资金信息系统。

区住房建设行政主管部门负责辖区内维修资金的监督管理工作。

市财政局负责市住房城乡建设局代为管理维修资金期间的财务监督工作。

　　第五条　市住房城乡建设局应当按照广州市市本级预算单位银行账户管理办法有关规定，采取竞争性选择方式，综合存款利率、资产规模、服务效能等因素，确定本市行政区域内一定数量的商业银行作为维修资金专户管理银行。

　　第六条　专户管理银行应当协助维修资金管理单位开展维修资金账户设立、交存、使用、结算和对账等工作。

　　第七条　物业服务人、业主委员会以及市住房城乡建设局等按照本办法规定应当向业主公开信息的，应当通过书面通知、在物业服务区域内显著位置公布或者按照管理规约、业主大会议事规则约定的其他方式公开信息，征集业主意见，接受业主监督。

公开信息内容较多的，可以通过公众号等网络平台向业主公开。

物业服务区域内楼栋较多的，应当将涉及的公开信息在楼栋入口或者大堂等显著位置公开。

　　第二章　交存

　　第八条　业主应当按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，但物业属于一个业主所有，且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

前款规定的建筑面积包括不动产登记簿记载的套内面积和分摊面积。

市住房城乡建设局应当根据本市物业建筑安装工程每平方米造价的5%确定和公布首期维修资金每平方米建筑面积交存标准，并适时调整。

业主交存的维修资金属于业主共有。

　　第九条　维修资金管理单位由业主大会决定；业主大会未决定的，由市住房城乡建设局代为管理，代管的具体工作由市管理中心负责。

维修资金管理单位应当在专户管理银行开立维修资金专户，并设立维修资金账户。账户应当以物业服务区域为单位设账，按照幢、房屋户门号分级设分户账；未划定物业服务区域的，以幢为单位设账，按照房屋户门号设分户账。

维修资金应当登记在以房屋户门号设立的分户账名下。本办法实施前已开立账户，但未能分解至房屋户门号的，维修资金应当登记在以物业服务区域或幢设立的账户名下；具备设立分户账条件的物业服务区域按照本条第二款执行。

　　第十条　建设单位应当为物业买受人代交首期维修资金，按照下列规定向市管理中心交存首期维修资金：

（一）以预售方式销售的房屋，在申请核发商品房预售许可证前，按照预售房屋所在楼宇或区域的报建面积，交存全部首期维修资金。

（二）以现售方式销售的房屋，在房屋所有权首次登记前，按照销售房屋所在楼宇或区域的实测面积，交存全部首期维修资金。

（三）规划用于停放机动车的车位，在车位所有权首次登记前，按照车位面积交存首期维修资金。

符合前款规定的，市管理中心应当自建设单位提请交存首期维修资金之日起，在5个工作日内向建设单位发出代交通知书。

建设单位按照代交通知书要求，将首期维修资金存入维修资金专户。专户管理银行向建设单位出具首期维修资金代交凭证及财政部门统一监制的维修资金分户专用票据。

建设单位在销售物业时，可以向物业买受人收回其代交的首期维修资金。建设单位向物业买受人收回首期维修资金的，应当将维修资金分户专用票据交付物业买受人。

　　第十一条　业主大会决定下列事项后，业主大会可以自行管理维修资金：

（一）维修资金管理单位；

（二）维修资金筹集制度；

（三）维修资金使用和管理制度；

（四）维修资金专户管理银行和服务期限。

维修资金筹集、使用和管理的制度不得违反法律、法规、规章和本办法的规定，不得制定对部分业主显失公平的内容。

　　第十二条　符合本办法第十一条规定的，业主委员会在业主大会决定的专户管理银行开立维修资金专户应当符合下列规定：

（一）与专户管理银行签订维修资金委托管理协议；

（二）负责办理维修资金专户手续的人应当是业主委员会委员、候补委员、业主委员会聘请的专职工作人员；

（三）维修资金专户的预留签章应当是业主委员会印章和业主委员会主任或者主任委托代理人的签章；

（四）专户管理银行应当登记业主委员会备案回执注明的任职期限。

专户管理银行可以向街道办事处、镇人民政府、居民委员会核实业主委员会相关情况。街道办事处、镇人民政府、居民委员会应当予以配合。

原业主委员会任期届满前应当由新一届业主委员会与维修资金专户管理银行重新签订维修资金委托管理协议。

业主大会管理的维修资金专户应当接受市管理中心、区住房建设行政主管部门的监管。

　　第十三条　业主大会决定自行管理维修资金，且维修资金专户需开通电子支付渠道的，应当经业主大会决定。

维修资金专户开通电子支付渠道的，业主委员会应当开立录入支付信息、复核支付信息两个以上的电子支付密钥，并分别由业主委员会的不同人持有。业主委员会应当建立电子支付资金管理制度，规范录入资金支付信息、复核资金支付信息的行为。

通过电子支付渠道使用维修资金的，应当在电子支付维修资金之日起3日内，将电子支付的相关情况向全体业主公开。

　　第十四条　业主大会决定自行管理维修资金的，业主委员会应当向区住房建设行政主管部门提请划转维修资金。

符合本办法业主大会自行管理维修资金相关规定的，区住房建设行政主管部门应当自业主委员会提请划转维修资金之日起，在5个工作日内出具同意划转维修资金的意见，并将划转意见通知市管理中心。

市管理中心应当自收到区住房建设行政主管部门划转意见之日起3个工作日内，通知专户管理银行将该物业服务区域内维修资金账面余额划转至业主委员会开立的维修资金专户，并将维修资金有关账目移交业主委员会。

专户管理银行应当在收到市管理中心通知之日起1个工作日内完成维修资金划转工作。

　　第十五条　业主大会管理维修资金期间，有下列情形之一的，业主委员会应当向专户管理银行办理维修资金账户的有关变更手续：

（一）物业服务区域范围调整；

（二）物业服务区域名称变更；

（三）办理维修资金存取手续受委托人发生变更；

（四）选举产生新一届业主委员会。

符合前款规定的，专户管理银行应当当场办理变更手续，并将专户变更情况书面告知市管理中心。

　　第十六条　业主大会管理维修资金期间，业主大会决定更换专户管理银行的，业主委员会应当按照本办法第十二条规定，与新专户管理银行签订维修资金委托管理协议，在新专户管理银行开立维修资金专户，将原专户管理银行维修资金账面余额转入新专户管理银行开立的维修资金专户，并注销在原专户管理银行开立的维修资金专户。

前款规定的新专户管理银行应当将维修资金转移情况书面告知市管理中心。

　　第十七条　原业主委员会的任期届满、全体委员集体辞职或者被依法罢免，但未成立新一届业主委员会，且原业主委员会在其停止履行职责之日仍是维修资金管理单位的，原业主委员会应当自停止履行职责之日起不得从维修资金专户使用维修资金，并在停止履行职责之日起3日内，按照《广州市物业管理条例》第四十五条的规定将维修资金移交给居民委员会临时保管。

符合前款规定情形的，应当按照下列规定处理维修资金：

（一）居民委员会在原业主委员会停止履行职责之日，书面告知专户管理银行业主委员会停止履行职责的情况；

（二）专户管理银行应当自收到居民委员会书面告知业主委员会停止履行职责当日，暂时停止维修资金专户的支付业务。

（三）在原业主委员会停止履行职责之日起3日内，居民委员会在专户管理银行开立专户临时保管维修资金，原业主委员会将维修资金账面余额全部划转至居民委员会开立的维修资金专户，并撤销已开立的维修资金专户。

　　第十八条　符合本办法第十七条规定的，居民委员会应当在维修资金原专户管理银行开立维修资金专户，并将居民委员会印章和居民委员会委托代理人的签章作为居民委员会维修资金专户的预留签章。专户管理银行应当向街道办事处、镇人民政府核实居民委员会相关情况。

　　第十九条　在居民委员会依法临时保管维修资金期间，业主大会决定由新一届业主委员会管理维修资金或者由市住房城乡建设局代管维修资金的，在业主大会决定生效之日起3日内，应当按照下列规定办理相关手续：

（一）业主大会决定由新一届业主委员会管理维修资金的，新一届业主委员会按照本办法第十二条规定，与专户管理银行签订维修资金委托管理协议，在专户管理银行开立维修资金专户；居民委员会将全部维修资金划转至业主委员会开立的维修资金专户，并注销已开立的维修资金专户。

（二）业主大会决定由市住房城乡建设局代管维修资金的，居民委员会将全部维修资金划转至市管理中心在专户管理银行开立的维修资金专户，并注销已开立的维修资金专户。

　　第二十条　业主分户账面维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交。

维修资金续交方案由业主大会决定。续交方案经业主大会同意的，业主应当按照续交方案交存维修资金。

　　第二十一条　有下列情形之一的，由业主大会决定维修资金交存方案。

（一）物业服务区域或楼宇未建立维修资金账户的；

（二）物业服务区域或楼宇已建立维修资金账户，但部分业主未交存维修资金的。

交存方案经业主大会同意的，业主应当按照交存方案交存维修资金。

　　第二十二条　业主未按照本办法的规定或业主大会的决定交存维修资金的，业主委员会应当敦促其限期交存。业主经催告后仍不交存的，经业主大会决定，业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。

　　第三章　使用

　　第二十三条　维修资金应当专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。

维修资金可以用于既有住宅增设电梯、投保物业共用部位和共用设施设备的专项财产保险。

　　第二十四条　维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

　　第二十五条　共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的费用分摊，可以约定以户为单位平均分摊；没有约定或者约定不明确的，由共有该物业的业主按照专有部分面积占专有部分总面积的比例分摊。具体的费用分摊按照下列规定执行：

（一）共用部位、共用设施设备属于物业服务区域内全体业主共有的，由全体业主分摊；

（二）共用部位、共用设施设备属于部分业主共有的，由该部分业主分摊。

共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的费用，按照本条第一款规定从维修资金中列支；维修资金分户账余额不足或者没有维修资金的，差额部分由该物业的业主承担。

共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的费用，涉及建设单位尚未售出物业的，按照本条第二款规定从维修资金中列支或者由建设单位承担。

　　第二十六条　使用维修资金的组织实施单位应当按照下列规定确定：

（一）有物业服务人的，由物业服务人组织实施；

（二）没有物业服务人，或者物业服务人未组织实施的，由业主委员会或者相关业主组织实施，街道办事处、居民委员会应当给予指导和协助；

（三）紧急情况下业主大会或者业主委员会可以组织实施。

　　第二十七条　使用维修资金对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，下列事项应当经维修资金列支范围内的业主共同决定：

（一）鉴定、设计、审价、监理等实施需求；

（二）鉴定、设计、审价、施工、监理等实施单位的确定方式；

（三）维修资金使用方案（以下简称“使用方案”）。

使用方案应当包括维修和更新、改造的项目，以及项目使用维修资金的费用预算、列支范围、分摊明细等内容。

使用维修资金对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，组织实施单位应当将相关情况向维修资金列支范围内的业主公开。

　　第二十八条　维修资金列支范围是全体业主的，组织实施单位应当于投票表决开始30日前，将表决事项、表决时间、表决形式等信息向业主进行公示，公示时间不少于15日。

维修资金列支范围是部分业主的，组织实施单位应当于投票表决开始前，将表决事项、表决时间、表决形式等信息向业主进行公示，公示时间不少于15日。

　　第二十九条　组织实施单位可以采用电子投票、书面征求意见、集体讨论的形式，组织业主进行表决。住房建设行政主管部门已建立电子投票数据库的，组织实施单位应当优先采用电子投票的形式组织业主进行表决。采用电子投票形式的，投票期限不超过30日。采取书面征求意见形式的，投票期限不超过60日。采用集体讨论形式的应当当场表决。

表决结果应当自表决结果产生之日起7日内公示。采用集体讨论或者电子投票形式的，表决结果公示期为15日。采用书面征求意见形式的，表决结果公示期为30日。

表决结果的公示内容应当包括已投票业主的房号、专有部分面积、表决意见，已投票业主的总人数和专有部分总面积，未投票业主的总人数和专有部分总面积、全体业主表决意见的汇总结果等。

业主对表决结果有异议的，应当按照《广州市物业管理条例》的相关规定处理。

　　第三十条　提倡采用公开招标方式确定维修和更新、改造项目的施工单位，提倡聘请专业监理单位对工程质量进行监理。

维修、更新和改造项目应当签订施工合同。使用方案中维修、更新和改造全部项目的费用总额、费用支付方式、维修资金划转账户和竣工验收等事项应当在一个施工合同中约定。

实行审价的，施工合同约定的费用总额不得超过预算审价报告确定的费用总额。

　　第三十一条　维修、更新和改造项目工程竣工后，组织实施单位应当对工程内容、工程质量等进行验收，并签署竣工验收报告。聘请工程监理的，监理单位应当一同参与竣工验收。业主可以参与竣工验收。

　　第三十二条　组织实施单位聘请的鉴定、设计、审价、施工、监理等单位应当符合有关规定。

用于维修、更新和改造项目的鉴定、设计、审价、监理、招标服务、公证等费用，可计入维修、更新和改造成本，与工程预算总额并列计入使用方案的费用预算内容。

　　第三十三条　维修资金专户应当通过转账结算，不得支取现金。用于支付维修、更新和改造项目工程费用的维修资金应当划转至施工单位账户；用于支付鉴定、设计、审价、监理、招标服务、公证等费用的维修资金可以划转至组织实施单位账户。

　　第三十四条　维修资金由市住房城乡建设局代管的，使用维修资金应当按照下列程序办理：

（一）组织实施单位向区住房建设行政主管部门申请使用维修资金。施工合同约定的费用总额在5万元以上的，组织实施单位可以分期申请使用维修资金。首期申请费用不得超过施工合同约定费用总额的30%；在工程项目竣工验收合格后，可申请工程项目所需费用的余额。保险合同的费用可以按照合同约定分期申请使用维修资金。

（二）符合本办法使用维修资金相关规定的，区住房建设行政主管部门应当自组织实施单位申请使用维修资金之日起，在5个工作日内出具同意使用维修资金的审核意见，并将审核意见通知市管理中心。

（三）市管理中心应当自收到区住房建设行政主管部门审核意见之日起3个工作日内，通知专户管理银行划转维修资金。

（四）专户管理银行应当自收到市管理中心的划转维修资金通知之日1个工作日内，将维修资金划转至相应账户。

　　第三十五条　维修资金由业主大会管理的，使用维修资金应当按照下列程序办理：

（一）组织实施单位向业主委员会提出使用维修资金。

（二）业主委员会审核同意组织实施单位使用维修资金的，应当向区住房建设行政主管部门申请使用维修资金备案；

（三）符合本办法使用维修资金相关规定的，区住房建设行政主管部门应当自业主委员会申请使用维修资金备案之日起，在1个工作日内出具备案回执并将备案回执报送专户管理银行、市管理中心。

（四）业主委员会向专户管理银行发出划转维修资金的通知；

（五）专户管理银行收到业主委员会的划转维修资金通知和区住房建设行政主管部门出具的备案回执之日起1个工作日内，将维修资金划转至相应账户。

　　第三十六条　发生危及房屋使用、人身财产安全等紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的，组织实施单位应当按照有关规定、合同约定立即组织实施维修、更新和改造。

前款所称紧急情况包括：

（一）电梯故障。经特种设备安全监督管理部门认定电梯存在故障隐患且要求整改，并经专业电梯检验机构检测，认定故障隐患产生的原因。

（二）消防隐患。经消防救援机构认定消防设施存在安全隐患且要求整改，并经专业消防技术服务机构检测，认定安全隐患产生的原因。

（三）外立面脱落。经专业房屋安全鉴定机构检测，认定楼体外立面脱落或存在脱落危险。

（四）房屋渗漏。经专业房屋安全鉴定机构检测，认定屋面、外墙渗漏。

（五）供水故障。占维修资金列支范围内总人数10%以上业主确认二次供水水泵、供水系统运行中断。

（六）排水故障。占维修资金列支范围内总人数10%以上业主确认排水设施堵塞、爆裂。

（七）供电故障。占维修资金列支范围内总人数10%以上业主确认供配电设施设备故障，造成停电或者漏电。

（八）经业主大会决定，认定危及房屋使用、人身财产安全的其他紧急情况。

　　第三十七条　符合本办法第三十六条规定且需要使用维修资金的，组织实施单位应当及时告知业主；维修资金由市住房城乡建设局代管的，组织实施单位应当同时告知区住房建设行政主管部门。

组织实施单位应当根据相应行政主管部门的整改意见、专业机构的检测报告或者业主确认结果提出使用方案，按照本办法第三十四条或者第三十五条规定申请使用维修资金，但可以不经过业主对第二十七条第一款规定的事项表决同意。

组织实施单位应当在申请使用维修资金前，将使用方案向业主公开，听取业主意见，接受业主监督。在使用方案公开之日起10日内，占维修资金列支范围内总人数20%以上的业主或者达到维修资金使用和管理制度约定比例的业主提议使用方案应当经业主共同决定的，组织实施单位应当组织业主对使用方案进行表决。使用方案经业主共同决定的，组织实施单位按照本办法第三十四条或者第三十五条规定申请使用维修资金。

　　第三十八条　下列费用不得从维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务人承担的共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

　　第三十九条　在保证维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将维修资金用于购买国债。

业主大会管理维修资金的，国债购买方案应当经业主共同决定。

禁止利用维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

　　第四十条　下列资金应当转入维修资金滚存使用：

（一）维修资金的存储利息；

（二）利用维修资金购买国债的增值收益；

（三）利用共用部位、共用设施设备进行经营的业主所得收益，但业主大会另有决定的除外；

（四）共用设施设备报废后回收的残值。

　　第四章　监督管理

　　第四十一条　房屋分户账账面余额应当随房屋所有权转移同时过户，房屋分户账的账户信息随房屋所有权转移而变更。

　　第四十二条　维修资金管理单位应当每年至少一次与专户管理银行核对维修资金账目，并向业主公布维修资金管理情况，公布时间不少于15个工作日。

公布的情况应当包括下列内容：

（一）维修资金交存、使用、增值收益和结存的总额；

（二）发生列支的项目、费用和分摊情况；

（三）业主分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

（四）其他有关维修资金使用和管理的情况。

业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。维修资金管理单位应当在收到复核申请之日起15个工作日内予以回复。

　　第四十三条　专户管理银行应当每年至少一次向市住房城乡建设局和业主委员会发送维修资金对账单。

市住房城乡建设局和业主委员会对资金账户变化情况有异议的，可以要求专户管理银行进行复核。

　　第四十四条　维修资金的管理和使用，应当依法接受审计部门的审计监督。

　　第四十五条　维修资金的财务管理、会计核算和专用票据管理应当执行财政部门的有关规定。

市财政部门应当加强对维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况的监督。

　　第四十六条　单位和个人对提交资料的真实性负责，并承担由此产生的法律责任。对于违反维修资金管理相关规定的单位和个人，由相关行政管理部门按照《物业管理条例》《广州市物业管理条例》《住宅专项维修资金管理办法》依法查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第五章　附则

　　第四十七条　业主共同决定筹集、使用和管理维修资金的，应当符合《广州市物业管理条例》第十八条、第二十二条、第二十八条、第二十九条、第一百零九条等规定。

　　第四十八条　本办法自印发之日起施行，有效期5年。《广州市住房和城乡建设局 广州市财政局关于印发广州市物业专项维修资金管理办法的通知》（穗建规字〔2020〕40号）同时废止。