广州市白云区农村宅基地审批和乡村建设规划许可证实施细则

2023年7月7日20:31:24规范性文件4,496字数 10151阅读33分50秒

云府规〔2023〕3号

广州市白云区人民政府关于印发广州市白云区农村宅基地审批和乡村建设规划许可证实施细则的通知

各镇人民政府，龙归街道办事处、大源街道办事处，区政府各部门、各有关单位：

《广州市白云区农村宅基地审批和乡村建设规划许可证实施细则》已经区人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。执行中遇到的问题，请径向区规划和自然资源分局反映。

广州市白云区人民政府

2023年7月3日

广州市白云区农村宅基地审批和乡村建设规划许可证实施细则

第一章总则

第一条　为了加强白云区宅基地审批和乡村建设规划许可管理，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《广东省农业农村厅广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（粤农农规〔2020〕3号）、《广州市城乡规划技术规定》《广州市乡村建设规划许可证实施办法》（穗府办规〔2020〕17号）、《广州市人民政府办公厅关于加强农村住宅建设管理的实施意见》（穗府办规〔2020〕18号）等规定，结合白云区实际情况，制定本细则。

第二条　本细则适用于白云区江高、人和、太和、钟落潭镇村庄规划确定的集体建设用地范围内的宅基地审批和乡村建设规划许可和监管，以及龙归、大源街村庄规划确定的集体建设用地范围内的乡村建设规划许可和监管。

第三条　村庄集体建设用地包括存量建设用地和新增建设用地。存量建设用地是指已办理土地使用权登记或依法取得建设用地批准文件（包括宅基地使用证、建设用地批准书等）的土地。

除上述土地使用权登记和用地批准文件用地范围外，最新年度土地利用现状变更调查地类为非建设用地，或1999年1月1日之后变更为建设用地的土地，应以成片为原则，依法办理新增建设用地审批手续。

第四条　实施乡村建设规划许可应当遵循先规划、后许可、再建设，充分利用存量建设用地，并应符合国土空间总体规划、村庄规划，同时符合生态环境保护、历史文化保护、城市安全等有关要求。

第五条　本着简化规划用地审批手续的原则，合并办理用地批准和乡村建设规划许可，统一核发《乡村建设规划许可证》。

村民以户为单位使用宅基地建设住宅的，经属地镇人民政府、街道办事处（以下简称属地镇街）审核批准后，不再单独核发《农村宅基地批准书》，直接向区规划和自然资源部门申请办理《乡村建设规划许可证》。

村集体经济组织建设村公共设施和公益事业用房、拟开办乡村民宿建筑以及成片新增建设用地集体建房的，集体建设用地使用方案（供地方案）经区政府审批同意后，不再单独核发《建设用地规划许可证》，村集体经济组织直接向区规划和自然资源部门申请办理《乡村建设规划许可证》。

第六条　区规划和自然资源部门负责建立健全农村宅基地审批制度，负责农村村民住宅用地（含宅基地）规划审批统筹工作；负责乡村建设规划许可审批、规划核实工作；组织测绘机构提供放线、验线、规划核实测量等方面的服务；配合对村庄规划区范围内的乡村建设工程违法建设提供规划定性意见；提供乡村建设规划许可管理相关咨询服务；组织编制传统村落、历史建筑、传统风貌建筑的保护规划及所涉及建筑物、构筑物的规划审批。

区农业农村部门承担农村宅基地改革和管理职责。负责建立健全宅基地分配、使用、流转和宅基地违法用地查处等管理制度；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农村建房新增宅基地需求通报区规划和自然资源部门；指导属地镇街对违反农村宅基地管理法律、法规的行为进行监督检查。

属地镇街负责辖区内农村村民宅基地审批，建立宅基地建房审批管理台账及档案；负责乡村建设规划许可、规划核实的审核；审核确认村民申报的“一户一宅”情况；审核是否涉及征地情况；配合做好村民个人非公寓式住宅建设咨询工作；指导各村制定本村宅基地分配使用方案，将本细则主要内容纳入村规民约，建立和完善乡村报建员（宅基地协管员）制度；办理开工建设信息录入管理手续；查处违反乡村建设规划管理的违法建设和农村违法用地建房行为。

区住房和城乡建设部门负责对满足规划条件和规模要求的村公共设施和公益事业用房、拟开办乡村民宿建筑等项目办理消防审核和验收手续；办理限额以上工程施工许可证；对施工建设方面的相关管理机构进行业务指导和技术培训；负责历史风貌区和传统村落核心保护范围内的建筑物、构筑物和历史建筑、传统风貌建筑的结构安全、使用和修缮的监督管理。

区财政部门负责辖区内农村个人非公寓式住宅规划许可工程测量放线和规划核实测量专项资金的安排。

区文化广电旅游部门负责对涉及文物保护单位保护范围、建设控制地带的乡村建设规划许可工程提供文物保护专业意见。

区发展改革、公安、生态环境、水务、城市管理综合执法等相关部门按照各自职责，协同实施本细则。

第二章农村宅基地审批和非公寓式住宅规划许可

第一节办理条件及要求

第七条　农村村民一户只能拥有一处宅基地。符合“一户一宅”政策的本村村民，具备本村农村集体经济组织成员资格的，可以以户为单位向具有宅基地所有权的农村集体经济组织申请使用宅基地建设非公寓式住宅。

华侨、香港和澳门特别行政区居民、外籍华人在农村的宅基地，按《广东省国土资源厅广东省人民政府侨务办公室关于切实维护华侨在农村的宅基地权益的若干意见》（粤侨办〔2011〕3号）相关要求执行。

第八条　成片新增建设用地集体建房的，由村集体经济组织牵头开展项目选址，办理用地报批手续，表决、公示、送审宅基地分配使用方案以及编制建设工程设计方案等前期工作。建设工程设计方案经属地镇街审核并报区规划和自然资源部门审批同意后，可由村集体经济组织作为建设主体，统一申请办理《乡村建设规划许可证》。

第九条　村民以户为单位申请宅基地建房的，村民是宅基地建房主要责任人，应保证申请材料的真实性，不得以欺骗、贿赂等不正当手段骗取宅基地审批和规划许可，严格按照批准面积和建房标准建设，禁止未批先建，超面积占用宅基地。

农村集体经济组织负责建立本集体经济组织农村住宅建设管理制度，做好本集体经济组织成员申请宅基地建房的资格审核、分配、公示、管理等；将农村住宅建设管理有关规定纳入村规民约，明确本集体经济组织申请建房的资格条件、申请程序、审核程序，明确收回、调剂旧宅基地、调处权属纠纷的工作要求等；及时协调处理村民宅基地建房争议，化解矛盾纠纷；及时发现和制止违法建设行为，并向属地镇街报告。属地镇街应加强对村相关工作的监督指导和政策宣传。

第十条　具备本村农村集体经济组织成员资格的村民申请宅基地建房，符合下列情形之一的，应当认定为“一户”，不以户籍登记作为农村建房分户依据：

（一）夫妻与未达到法定婚龄子女同住的为一户。

（二）有兄弟姐妹的，其中一人应与其父母为一户，其余兄弟姐妹达到法定婚龄或结婚后可申请分户。

（三）是独生子女的，结婚后可以继续与父母为一户，也可单独立户。

（四）离异后无房一方再婚且配偶无房的可为一户。

第十一条　具备本村农村集体经济组织成员资格的村民，符合下列情形之一的，可以以户为单位申请使用宅基地建房：

（一）在本集体经济组织未取得宅基地的。

（二）已取得的宅基地面积明显少于规定标准，需要村内异址新建或原址扩建的。

（三）因发生或者防御自然灾害、建设公共设施、实施市、区国土空间总体规划和村庄规划或者调整村庄布局等，需要村内异址新建的。

（四）其他符合申请条件的情形。

村民应优先通过家庭成员内部统筹调剂获得宅基地。

对于村民家庭成员内有多个建房资格的，在符合村庄整体风貌的情况下，可申请多户合并使用宅基地建房。

第十二条　存在以下情形之一的，不得再申请新分配宅基地和新建农村住宅。

（一）不符合分户条件的。

（二）涉及“一户多宅”情形的。

（三）将原有住宅出卖、出租、赠与他人的。

（四）原有宅基地房屋被依法征收，已取得住房安置或货币补偿的。

（五）违反“建新拆旧”政策，未将旧宅基地退回给集体经济组织的。

（六）已视为多户合并建房，并认定为“一户一宅”的每一单户。

村民家庭成员内符合分户建房条件，但未分开居住，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准，且实际使用的建筑面积没有超过分户后合计建筑面积标准，在满足消防条件等技术标准且符合村庄整体风貌或整治后与周边整体环境相协调的情况下，视为多户合并建房，每户可认定为“一户一宅”。

（七）法律法规及政策规定不可申请的其他情形。

第十三条　村民原有住宅属于砖木结构房屋、经鉴定为局部或者整幢危房（C、D级），或属于房屋主管部门在册危房的，村民可以申请房屋排危原址重建或改建，办理乡村建设规划许可证。房屋排危原址重建或改建不得违反生态保护红线、永久基本农田、禁建区等底线管控要求，不得增加建筑面积和建筑高度、扩大基底面积、改变四至关系和使用性质，并应符合历史文化保护要求，与周边环境相协调。

第十四条　农村住宅建设原则上应当使用原有宅基地和村内空闲地。宅基地建房技术标准按附件1—2有关规定执行。

第十五条　宅基地使用权人不再使用已有宅基地的，可以向具有宅基地所有权的农村集体经济组织申请退出宅基地；属于异址新建的，村民应按规定将原宅基地退还农村集体经济组织。原土地使用权登记或建设用地批准文件应予以注销，原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物应在新房竣工后6个月内拆除。

属地镇街应建立宅基地退出台账，并及时报区农业农村部门和区规划和自然资源部门备案。

第二节办理流程

第十六条　使用宅基地建房的，应先到属地规划和自然资源所查询拟申请宅基地的现行规划及相关管控要求，在符合规划及相关管控要求的前提下开展建房准备工作。涉及占用农用地的，由村集体经济组织按国家、省、市有关规定办理农用地转用审批手续。

第十七条　村民使用历史宅基地使用证申请建房的，宅基地使用证原件应与档案保管部门的档案信息一致。查无档案的，经属地镇街核实并提供相关佐证材料，可视作有档案。

第十八条　村民使用宅基地建房的，应向具有宅基地所有权的农村集体经济组织提出书面申请，并提供以下材料：

（一）申请人及家庭成员的户口簿、身份证。

（二）《白云区农村宅基地和建房（规划许可）申请表》。

（三）《农村宅基地建房承诺书》。

（四）能够反映拟用地位置、面积与四至间距的地形图。

属于以下情形的，还应当按要求提供相关材料：

（一）使用存量建设用地建房的，应提供土地使用权证登记或用地批准文件。

（二）对通过继承、受遗赠、分家析产等方式取得的宅基地房屋进行拆建、加建、改建或扩建的，还应提供合法取得该房屋的证明材料，如人民法院生效的法律文书、人民政府生效的决定、经公证的材料等。

（三）涉及异址新建的，提交与村集体经济组织签订的旧宅基地退出合同。

申请对既有房屋加建、改建或扩建的，村民在确认既有房屋符合附件1—2确定的面积、层数、高度、间距等要求的前提下，应委托具有相应资质的机构进行房屋可靠性鉴定。

第十九条　农村集体经济组织按以下规定开展村级审核：

宅基地所有权确权到经济社的，经济社收到村民提交的宅基地和建房申请材料后，依据本经济社的农村住宅建设管理制度，重点就村民是否具备村集体经济组织成员资格、是否符合“一户一宅”、申请材料是否属实、是否与相邻权利人存在土地权属争议等进行审核，出具核查意见，并将申请和审核情况在村、社显要位置及拟建用地现场进行公示，公示期不少于7个工作日。属于新分配宅基地的，在公示前应先提交成员大会（或经授权的代表会议）表决通过。公示期满村民无异议或异议不成立，且宅基地四至清晰、无权属争议的，经济社在《白云区农村宅基地和建房（规划许可）申请表》中加具意见并盖章，连同有关申请材料、会议记录、公示情况报告等材料报村集体经济组织或村民委员会，村集体经济组织或村民委员会复核并盖章后报属地镇街。

宅基地所有权确权到经济联社的，村民直接向村集体经济组织或村民委员会提出申请，由村集体经济组织或村民委员会依照上述程序审核、会议表决、公示并盖章后，报送属地镇街。

第二十条　属地镇街受理宅基地和建房申请资料后，就申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、是否经过村社初审公示、是否符合国土空间规划和用途管制要求、是否涉及占用农用地、是否涉及征收等进行审核。符合条件的，属地镇街组织现场勘查，会同属地规划和自然资源所组织放线、验线测量，确定建房位置。涉及林业、水利、电力、历史文化保护、树木管理等部门的要及时征求意见。

完成放线、验线测量后，经复核符合条件的，属地镇街在《白云区农村宅基地和建房（规划许可）申请表》及宅基地平面位置图上加具审批或审核意见。村民取得属地镇街审批意见后应尽快申请办理《乡村建设规划许可证》及开工手续。

属地镇街应建立宅基地审批管理台账及档案，有关资料归档留存，定期将审批台账报送区农业农村部门和区规划和自然资源部门备案。

第二十一条　村民取得属地镇街审批意见后，应按照放线、验线测量成果和《农村宅基地和村民非公寓式住宅建设技术标准》（见附件1—2），委托具有建筑设计资质的机构编制单体建筑建设工程设计方案。村集体经济组织统筹开展成片新增建设用地集体建房的，应先将建设工程设计方案交由区规划和自然资源部门委托的第三方技术单位进行技术审查，取得技术审查报告。

第二十二条　村民按照附件1—3备齐建房申请材料后，到区政务服务中心立案申请《乡村建设规划许可证》。区规划和自然资源部门在区政务服务中心设立受理窗口现场审核资料。经审核，申请资料存在错误但可当场更正的，区规划和自然资源部门受理窗口应指导申请人当场更正；资料不齐或不符合规定要求的，应当场或5个工作日内一次性书面告知申请人需要补正的内容，逾期不告知的，自收到材料之日起即为受理。

第二十三条　区规划和自然资源部门应当自受理申请之日起20个工作日内，根据资料审核与现场勘查情况作出是否核发《乡村建设规划许可证》的决定，并在作出决定后10个工作日内送达申请人。

在前款规定的办理期限内不能作出决定的，经许可机关负责人批准，可以延长10个工作日，并应当将延长期限的理由告知申请人。

第二十四条　自许可决定送达申请人之日起15个工作日内，区规划和自然资源部门应当在政府门户网站上公布许可内容，并以方便公众查阅的方式长期公开，涉及国家秘密、商业秘密或个人隐私的除外。

第二十五条　申请不符合规定条件的，区规划和自然资源部门应当出具不予许可决定书，说明理由，并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。

第三章村公共设施和公益事业用房规划许可

第二十六条　村集体经济组织可以统筹本行政村建设发展需求，申请使用村集体建设用地建设村公共设施和公益事业用房。村公共设施和公益事业用房建设标准详见附件2—2。

第二十七条　村公共设施和公益事业用房选址应符合国土空间总体规划、村庄规划，原则上应在村庄规划确定的村公共服务设施用地上选址。确需在村庄规划确定的村居住用地上选址的，应将选址调整方案在村内表决、公示，并经属地镇街审核后报区规划和自然资源部门审批同意。

单体建筑面积200平方米以下的厕所、垃圾储运、配电房等零星公共设施、基础设施项目免于办理《乡村建设规划许可证》。

第二十八条　村集体经济组织应召开村民代表会议对拟建项目的用地范围、建设规模、投资额、资金来源、设计方案等内容进行表决。经表决同意后，村集体经济组织应当将拟建项目情况材料及表决意见在村、社显要位置及拟建用地现场进行公示，公示期不少于7个工作日。

第二十九条　公示期满且无异议或异议不成立的，村集体经济组织持申请函（附件2—4）、村民代表会议表决意见及公示情况报告报属地镇街审核。属地镇街就村公共设施和公益事业用房的建设计划、建设规模、资金来源、非营利性质等征求项目对应的区级专业主管部门意见后，在申请函上加具意见并盖章。

第三十条　经项目属地镇街审核同意后，村集体经济组织向区规划和自然资源部门申请村庄建设用地规划意见。

第三十一条　村集体经济组织或项目投资主体向区发展改革部门申请办理投资项目备案或审批手续，并由村集体经济组织向区规划和自然资源部门申请供地方案审核。涉及占用农用地的，按规定办理农用地转用审批手续。

第三十二条　村集体经济组织应自行委托测绘机构到拟建用地现场开展放线、验线测量，并委托有建筑设计资质的机构编制完成建设工程设计方案，交由区规划和自然资源部门委托的第三方技术单位进行技术审查，取得技术审查报告。

第三十三条　村集体经济组织按附件2—3备齐资料后，向区规划和自然资源部门立案申请《乡村建设规划许可证》。立案申请材料包括：

（一）立案申请表。

（二）申请函。

（三）申请人身份证明材料。

（四）村民代表会议表决同意意见。

（五）公示情况报告。

（六）放线、验线测量成果。

（七）建设工程设计方案及技术审查报告。

（八）投资项目备案或审批手续文件。

纳入《建设项目环境影响评价分类管理名录》的项目，应依法办理环评手续。

第三十四条　区规划和自然资源部门根据资料审核与现场勘查情况，作出是否核发《乡村建设规划许可证》的决定。

第四章拟开办乡村民宿建筑规划许可

第三十五条　拟开办乡村民宿建筑应优先在规划确定的特色小镇、美丽乡村、旅游文化特色村、大型旅游景区周边区域选址，应符合国土空间总体规划、村庄规划及生态保护、历史文化保护、旅游等专项规划要求，原则上应使用存量建设用地，鼓励采用修缮、改造存量旧房或原址重建的形式。

第三十六条　区旅游主管部门及属地镇街要结合乡村旅游资源禀赋条件加强评估论证，结合乡村示范带建设工作划定乡村民宿发展的试点区域合理统筹乡村民宿建设布局，推动乡村民宿集聚、优质发展。

第三十七条　拟开办乡村民宿建筑建设应以村集体经济组织为主体申请，单体建筑面积应小于800平方米，房间数少于14间，不超过4层，且与周边环境相协调。其中，使用闲置宅基地、闲置农房建设乡村民宿的，应保障原权利人合法权益，并符合村民个人非公寓式住宅建设标准。

第三十八条　村集体经济组织可参照本细则第三章相关程序及附件2—3备齐材料，向区规划和自然资源部门申请拟开办乡村民宿建筑《乡村建设规划许可证》。

成片改造拟开办乡村民宿建筑的，村集体经济组织应先将建设工程设计方案交由区规划和自然资源部门委托的第三方技术单位进行技术审查，取得技术审查报告。

第三十九条　区规划和自然资源部门根据资料审核与现场勘查情况，作出是否核发《乡村建设规划许可证》的决定。

拟开办乡村民宿建筑竣工并办理不动产登记后，应按相关规定办理民宿登记手续。

第五章批后管理

第一节监督检查

第四十条　被许可人应当自取得《乡村建设规划许可证》之日起1年内开工，完工后应申请办理规划核实。逾期未办理开工建设信息录入手续或施工许可证，且未办理延期手续或者申请延期未获批准的，《乡村建设规划许可证》及其附图、附件自行失效。《乡村建设规划许可证》失效后可以重新申请。

第四十一条　区规划和自然资源部门及时将核发《乡村建设规划许可证》情况告知属地镇街及区农业农村、住房和城乡建设、城市管理综合执法等行政主管部门，属地镇街及相关部门应按照有关规定落实批后监管工作。

第四十二条　限额以下小型工程（工程投资额在100万元及以下或建筑面积500平方米及以下），在开工前应按规定向属地镇街申办开工建设信息录入手续；其他工程应按《建筑工程施工许可管理办法》的规定向区住房和城乡建设部门申办施工许可证。

第四十三条　被许可人应当严格按照《乡村建设规划许可证》许可的内容进行建设。工程开工前，被许可人应当在工程现场显要位置张贴《乡村建设规划许可证》及其所有附图、附件复印件，接受社会监督。

第四十四条　属地镇街是查处违反乡村建设规划管理的违法建设和农村违法用地建房行为的实施主体，应综合运用动态巡查、网格化管理、卫片执法、专项执法等多种执法手段和方式，指导村民按照经批准的宅基地四至要求建房，及时发现和制止农村村民未经批准、超过批准用地面积、擅自变更位置建房等行为，以及未取得《乡村建设规划许可证》或者未按照《乡村建设规划许可证》规定进行建设的违法建设行为。

第二节规划核实

第四十五条　建设工程完成土建工程、外墙装修、施工场地（含施工排栅、周边道路、临时搭建围墙及施工板房等）的清理和整饰后，被许可人应开展规划核实测量，依次经村、属地镇街审核后，向区规划和自然资源部门申请规划核实。其中，村集体经济组织统筹开展成片新增建设用地集体建房，涉及公众或者社会重大利益需分期申请规划核实的，可分期办理规划核实。

属于村民非公寓式住宅的，被许可人向属地规划和自然资源所申请规划核实测量；属于乡村公共设施和公益事业用房、拟开办乡村民宿建筑等的，由村集体经济组织自行委托测绘机构开展规划核实测量。

第四十六条　办理规划核实应提交以下资料：

（一）申请人身份证明材料。

（二）规划核实申请表。

（三）《乡村建设规划许可证》复印件。

（四）具有丁级及以上资质的测绘机构出具的规划核实测量成果，成果应符合房地产测绘相关标准。

被许可人身故的，还应提供已合法取得该房屋的证明材料，如人民法院的法律文书、人民政府生效的决定、经公证的材料。

第四十七条　区规划和自然资源部门受理后，应当结合规划核实测量成果到实地检查，重点就建设工程是否符合乡村建设规划许可要求进行审核，并出具规划核实意见。

建设工程本身与乡村建设规划许可要求不完全一致的，由区规划和自然资源部门按照城乡规划技术标准、规划许可要求，结合农村建房管理实际，通过多部门共同研究等方式综合研究，认为属于可以自行进行的调整或属于合理的施工误差、测量误差范围的，予以通过规划核实。

第四十八条　区规划和自然资源部门自受理之日起15个工作日内完成审核，出具是否符合乡村建设规划许可的规划核实意见。

通过规划核实的建设工程，应主动按照《不动产登记暂行条例实施细则》等规定办理不动产登记。

第三节批准文件的变更、延期、撤回与撤销