应对逾期交房，购房人可采取怎样的措施？

文/程泽华

本文原载于微信公众号兰台房地产法评

在购买期房的交易中，逾期交房的现象时有发生，那么在实践中，开发商逾期交房如何认定？而购房人如果遇到开发商逾期交房的情形，可以采取什么措施以维护自身合法权益？希望本文可以为购房人提供相关法律意见参考。

一、开发商逾期交房如何认定？

一般而言，出卖人认为房屋的交付使用就是买受人直接占有使用房屋，也就是俗称的“交钥匙”；而买受人则有可能认为，房屋的交付使用不仅仅是交付房屋的占有，而且还包括交付房屋所有权证书。对此《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。因此，在当事人没有明确约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书的，出卖人对房屋的转移占有即为合同约定的房屋交付使用。如果当事人在合同中明确约定房屋的交付使用不仅是转移房屋占有，还应办理房屋所有权移转登记的，出卖人则应按约定履行义务。

此外，依照相关规定，在商品房销售合同中，房屋的交付使用必须达到合同约定的条件，且须经过竣工验收和消防验收合格，否则，不能视为房屋已合格交付使用。若未达到合同约定的交付条件，须同时具备钥匙已交付、竣工验收合格以及已通过消防验收，才视为房屋已实际交付使用。房屋管理行政部门出具的商品房交付使用通知书是证明开发商所建房屋符合交付条件的重要依据。开发商虽已取得商品房交付使用通知书，但房屋购买人有充分证据证明开发商交付的房屋不具备合同约定条件的，不能认定房屋已符合交付条件。开发商以商品房已取得商品房交付使用通知书为由，主张其已按约履行房屋交付义务不应承担逾期交房责任的，人民法院不予支持。

相关裁判案例如下：

原告郭某因起诉被告金某房地产公司要求其承担逾期交房违约金以及因逾期交房导致原告在外租房的费用，理由是原告按约至某小区相应房屋准备收房时发现经第三方验房的房屋发现墙体开裂等二十余处问题，原告多次要求被告修整，但均无果而终，原告无法完成收房。被告公司认为原告购买的房屋已于2012年12月某日通过了当地房管局的交付使用备案，被告也于同日向原告邮寄接房通知书，原告于当月29日签收，故原告购买的房屋符合交付使用标准，且被告已提前通知原告接房，现因原告拒绝收房导致交房延迟被告不应承担责任；原告在验房时提出的质量瑕疵，不影响房屋的正常使用，依据合同约定或法律规定，不影响房屋的交付；对于原告提出的问题，被告本着负责任的态度积极予以整改，但是原告仍拒绝收房，导致目前延迟收房，损失应由其自行承担。

法院经审理认定：虽然2012年某月某日被告取得了当地房管局出具的《某地商品房交付使用通知书》，但被告当时交付的房屋并不符合合同的约定，直至2013年某月经整改结束并验收通过，涉案房屋才符合合同的约定。但当日后原告郭某仍拒绝收房，视为被告当日已交房。故被告公司应按照合同的约定承担相应的逾期交房违约金，计算至实际交房之日止。

综上所述，郭某关于要求金某房地产公司承担逾期交房违约金的上诉理由成立，予以支持，金某房地产公司应承担逾期交房违约金95550元；郭某的其他上诉理由均不能成立，不予支持。

二、如遇到开发商逾期交房的情形，购房人可以采取什么措施？

如果遇到开发商逾期交房的情形，购房人可以选择通过解除合同或者要求开发商支付违约金或者赔偿损失等途径维护自身合法权益。

一是购房人行使合同解除权：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，买受人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”即开发商延期交房的话，购房人可以要求解除合同和退房，但是必须按照法定的条件和程序办理。因此，在开发商延迟交房时，不管购房者是不是真的准备解除合同，都应当在开发商延迟交房后立即发函催告，并最好以快递等可保留凭证的方式进行。

二是购房者可以要求开发商支付违约金或赔偿损失：《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”关于违约金的数额问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”即遇到此类问题，购房人须注意购房合同中针对延期交房违约赔偿的相关条款约定。合同有约定的，按照约定赔偿。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。