房屋（商铺）定金返还解决方案

2012年8月7日23:38:14房屋买卖5,0382字数 1387阅读4分37秒

房屋（商铺）定金返还解决方案

之前有两位咨询者询问，与卖方签订认购书购买商铺、预交定金后反悔，如何取回定金。这两位都是女性，应该属于“冲动型”购买物业者，看到开发商（或许是承销商）宣传得如此具有投资价值，看到别的投资者抢购，禁不住也签订了认购书，事后却发现该物业价值远远低于预期，而且有抵押。

这时，买方应该如何做才能不签订买卖合同并顺利取回定金呢？

一、法律法规、司法解释规定的退还定金的规范

一般来说，认购书经双方当事人签字生效后，任何一方都不得随意解除，除非达到法律法规或者双方事先在合同中约定的条件时，才允许解除合同。

另外，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”，因此，我国法定的免责事由有两种：不可抗力和意外事件。

那么，除了不可抗力、意外事件、卖方违约、合同另有约定之外，是否还有别的理由？

2003年，最高人民法院发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中有两条对定金返还的问题作出了规定：

第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

二、何谓“不可归责于当事人双方的事由”

什么叫做“不可归责于当事人双方的事由”呢？实践中，主要指以下两种情形：

（一）当事人不能就买卖合同的条款达成一致

当事人之间不能就买卖合同的条款达成一致，不能一概认为是一方当事人拒绝订立买卖合同而适用定金罚则。若该买卖合同的条款在认购书中已经有约定，则双方当事人应当接受，否则即属于拒绝订立买卖合同，应当适用定金罚则；若买卖合同条款在认购书中无约定，则当事人协商不成的，不能认为是任何一方当事人违反认购书的约定拒绝订立买卖合同，因而不能适用定金罚则。

据此，买方可以在签订买卖合同时，对未在认购书中约定但在买卖合同中需要约定的部分条款提出较高的要求或提出别的特殊要求，以达到协商不一致的效果。

（二）特殊时期下的“房贷新政”

对于买方确有证据证明纯粹因受限贷、限购、禁购等调控政策直接影响而导致迟延履行或无法履行的，可参照最高人民法院有关司法解释，认定为“不可归责于当事人双方的事由”。因此，为避免日后国家政策的变化对买方的造成影响，买方可将政策变化等作为免责条款在认购书、买卖合同中予以约定，减轻自身风险，如买方现符合银行贷款条件，合同签订后因国家政策变化造成买方贷款不获批准及其他情形造成合同无法履行的，任何一方均有权解除本合同而无须承担违约责任等。