房屋租赁常见法律问题简析

房屋租赁常见法律问题简析

 

前言

大学毕业后，我留在了广州，成为第二代“农民工”。虽然我不是在农村长大，但对老家的感情，比哪儿都深。广州的“城中村”与不发达地区的农村完全不一样，已经很难看到田地，看得最多的莫过于没有合理规划建起来的、横七竖八的房子，其中，有不少都是用作出租。

我和许多朋友一样，租房子住。本文简要分析一下现实生活中租房常见的法律问题。

 

一、主要法律依据

（一）《中华人民共和国合同法》

（二）《商品房屋租赁管理办法》

（三）《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

（四）《广州市房屋租赁管理规定》

 

二、房屋租赁合同的主要内容

《商品房屋租赁管理办法》规范的是城市规划区内国有土地上的商品房屋租赁，但其中规定的合同条款内容可以在其它房屋类型中参照适用，本段依次谈谈条款内容：

第七条第一款 房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：

（一）房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；

★需要明确房东的姓名，确保其对房屋有出租权，否则租赁合同无效。现实中，比较少见，且房东一般也不会给你看相关证件。

若发生了无权出租的情况，只能报警解决，因为一般除了是转租就是诈骗。

如果是情侣或者是与别的人共同承租同一房屋，宜将两人或多人都列为承租人。

 

（二）房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；

★门窗需要检查是否完好；家具、家电是否能够正常使用等相关情况需要与合同一一对照。

 

★（三）租金和押金数额、支付方式；（下文简述）

 

（四）租赁用途和房屋使用要求；

 

（五）房屋和室内设施的安全性能；

 

（六）租赁期限；

★如果工作尚未稳定，可以将租赁期约定为“3个月”或“6个月”。

房屋租赁期间内，房屋被赠与、析产、继承或者买卖转让的，原房屋租赁合同继续有效；合同另有约定的除外。

 

（七）房屋维修责任；

★出租人应当保证房屋内的相关设备、电器能正常使用，因此，维修费用一般由房东承担；但合同另有约定的除外。

 

（八）物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；

★注意物业服务费用、垃圾费等需要明确具体数额；对水、电、燃气要列明租赁时相关仪表上的数值。

 

（九）争议解决办法和违约责任；

★违约责任一般涉及押金、屋内物品损失赔偿及逾期搬离房屋产生的房屋占用使用费。

 

（十）其他约定。

 

三、租房热点问题

（一）是否签订书面合同

1．法律规定

依据《中华人民共和国合同法》，

第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

因此，租赁期超过6个月的，建议签订书面的合同，以保证租赁关系的稳定。

 

2．租金、押金约定

中国人喜欢“白纸黑字”，对于房屋租赁问题，若不签订合同约定租金，房东频繁涨租，虽然不一定合法、合理，但作为弱势的租客手上没有纸质的东西，也拿房东没办法。

对于租金、押金都需要由房东出具收据，并妥善保管。

租金支付可以采用银行转账的方式，账号如未在合同中约定，则转入账户名应与房东姓名一致。

 

（二）“转租”与“合租”

关于“转租”与“合租”，此前，本人已经写过一文——《“合租”是否属于“转租”？》，（见：http://user.qzone.qq.com/376784230/blog/1321153192 ），本文不再赘述。

 

（三）押金退还问题

“押二付一”、“押一付一”，这是广州常见的租赁方式。司法实践中，根据押金性质的不同，有不同的处理：

1．“防损”押金

此种押金是为了保证租赁物不受到人为损坏，租赁期限届满时，如果租赁物不存在人为损坏的情况，押金应当退还。

 

2．“解约”押金

此种押金在租赁方提前解除合同时，相当于是违约金。合同到期后，应当退还。

对于过高的违约金，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，租客可以起诉要求退还部分押金。

 

3．未明确约定押金的性质

可以以“不当得利”向法院提起诉讼要求退还。

 

四、小结

“安居乐业”，安居才能乐业，现在一线城市的房价令许多工作多年的朋友都喊承受不起，更别说刚出来工作的毕业生。买不起房子，能够租间满意的房子也不错，换工作时也可以另行租赁。

 

 

谈谈本人关于租房非法律方面的心得：

（一）楼房间隔

楼房间隔当然越大越好，在南方，遇到连续的下雨天或南风天，“没内裤”穿的日子，当然可以买多几件预防，但几天不干的衣服很容易产生异味，事后又得重新洗一遍。

楼房间隔大些，空气也会流通一些、白天采光也好。

 

（二）移动通信网络信号正常

如果你是业务员等自由职业者（办公地点主要在家）、工作狂、热恋中的情侣、想家的孩子、没有电脑的手机党，手机信号不正常或许比上面的“没内裤穿”更严重。

 

（三）热水器安装问题

如果是煤气热水器，安装在洗澡房内会有较大的安全隐患，可以要求房东移出洗澡房，置于外墙。

如果是电热水器，需要看看有无连接地线，地线指示灯是否正常。

 

（四）楼下大门、视频监控

选择有大门门禁的、有视频监控的房屋，对于室内的财产安全是一重保障，同时对自己的人身安全也多一分保障。

 

（五）供电稳定性问题

由于外来人口越来越多，广州许多城中村的供电到夏季晚上高峰时期时常不稳定（频繁停电、持续断电），事先可以和房东、居委打听清楚。

本文为陈庚华律师原创。