0064：农村自建房禁止买卖 合同被判无效（小产权）

案例回顾

2016年8月，潘某与关某签订了农村自建房买卖意向书并向关某支付了购房定金1万元。一个星期后，双方签订了农村自建房买卖合同，约定购房价款为150万元，分两次支付。合同签订后，潘某当天依约向关某支付了购房款75万元。

关某收到定金及购房款后，要求潘某在交付房屋之前先行支付剩余购房款，遭到潘某拒绝后，又要求提高房价，并通过微信明确表示不再履行农村自建房买卖合同。

潘某要求关某返还已付购房款，关某称购房款已用于支付其他债务，没钱退还，仅返还了10万元。

为此，潘某向法院提请诉讼。

关某辩称，他在涉案房屋中居住，本来计划将该房屋出售后购买另一处楼房。双方口头约定将涉案房屋腾退出来以后潘某即一次性付清剩余购房款。他将房屋腾退完毕，想向潘某交付房屋，拿到剩余购房款后购买楼房，但一个星期都没联系到潘某，导致楼房没买成。所以他现在不愿意继续出售涉案房屋，同意退还潘某已交的购房款，但因潘某违约导致他无法购买楼房，潘某应给予一定的补偿。

法院审理

法院审理查明，2016年8月，潘某与关某签订了农村自建房买卖合同，合同约定关某将其所有的座落于某镇某号房屋出售给潘某，总价款150万元，分两次支付：合同签订之日潘某支付75万元（含1万元押金），交付房屋之日潘某一次性付清剩余75万元。合同签订后，潘某依约向关某支付了购房款75万元（含1万元押金）。后关某明确表示不再出售涉案房屋，并向潘某返还购房款10万元。潘某为城镇户籍，并非涉案房屋所在地集体经济组织成员。

法院判决关某于本判决生效后七日内返还潘某购房款65万元。

律师观点

律师评析认为，潘某非涉案房屋所在地集体经济组织成员，其与关某签订的农村自建房买卖合同违反了法律禁止性规定，该合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故关某应返还潘某剩余购房款共计65万元。

另外，定金罚则及违约金仅适用于有效合同当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定时的情形，本案中的农村自建房买卖合同自始无效，故潘某要求关某双倍返还定金并支付违约金的诉求于法无据。

关某主张双方口头约定将涉案房屋腾退出来后，潘某即应一次性付清剩余购房款75万元，并无证据佐证。且关某因未收到剩余购房款而无法购买另处楼房与本案并无关联，其要求潘某给予补偿，没有法律依据。

来源：番禺日报