0023：住改商 业主该如何维权？

近几年来，因“住改商”导致的电梯超负荷、无法正常运转等等时有发生。因此，“住改商”这一普遍的社会问题再次引起了人们的关注，而由“住改商”引发纠纷诉至法院的案例也时有发生。那么，在不同的情况下，业主遭遇“住改商”时如何维权呢？

案例一：擅自“住改商”法院判排除妨害

张大妈为某小区居民，自从楼上房屋的业主黎某将房间出租给一家公司作为办公场所，楼上每日人来人往的噪音，严重影响了张大妈的休息，加之其自身长期患有精神衰弱症，原本安详的晚年生活彻底被搅乱。无奈下，张大妈将黎某诉至法院，要求法院判令黎某排除妨害。黎某则辩称，自己有权自主决定自家房屋用途，他人无权干涉。故不同意张大妈的诉请。

法院审理后支持了张大妈的诉讼请求。

律师表示，依据《物权法》第77条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。根据上述法律规定可知，业主不得擅自将住宅改为商用房屋，除非经有利害关系的业主同意。上述案件中，黎某虽仅在自家专有部分内使用房屋，但其擅自“住改商”的行为属于不当使用，张大妈作为利害关系人有权要求黎某承担排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失等民事责任。

就如何确定利害关系业主的范围问题，为合理划定一个便于操作的认定标准，避免条件模糊带来适用上的困难，《建筑物区分所有权解释》第11条综合考虑“住改商”纠纷的实际情况，将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内，该范围基本上有效涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主，在审判实务中也比较容易掌握和操作。

案例二：仅有部分业主同意 法院判停止营业

王小姐位于某小区的房屋是居民住宅，她将自己的房屋出租给了他人从事餐馆经营活动，该餐馆的经营活动给周围业主带来较为严重的大气污染、噪声污染等环境污染。

刘先生作为餐馆楼上房屋的业主，于是将王小姐诉至法院，称由于自己家就在该餐馆楼上，故长期生活在呛人的油烟味中，且该餐馆长期半夜才停止营业，噪声污染严重。王小姐未经自己同意，将居民住宅改变为商业用房，并经营餐馆生意，其行为严重影响了整个小区业主的生活，现请求判令王小姐排除妨害，停止经营活动。

王小姐辩称，餐馆开业前是征得部分邻居同意的，刘先生的反对并不代表多数人的意见，故不同意其诉讼请求，请求法院驳。

法院审理后判决支持了刘先生的诉讼请求。

律师表示，“住改商”中的“利害关系业主同意”究竟是指大多数业主同意即可，还是需要全部有利害关系的业主同意？《物权法》施行后，在实践中有做法是按照多数决来确定有利害关系业主的意见。但《建筑物区分所有权解释》第10条第2款特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。故必须达到所有的利害关系业主均同意的情况下，业主才能进行“住改商”。

上述案件中，王小姐擅自“住改商”的行为显然未经该小区直接利害关系业主刘先生的同意，因其改变房屋用途的行为，带来的噪声污染、大气污染也严重影响了小区的秩序和环境，造成了相邻业主的利益遭到不同程度的妨碍，故刘先生有权要求王小姐立即停止经营。

律师提示说，一旦发生邻居擅自“住改商”的情况，业主可及时向小区业委会或物业公司反映，由小区业委会代表业主，联合物业公司开展清理“住改商”户活动。小区业委会和物业公司可以通过安装门禁卡、禁止“住改商”户使用电梯运货、提高超人数的“住改商”户的水电费等措施，请走扰民公司。在上述措施不足以禁止扰民情况的，可向物业服务企业进行投诉。在上述行为依然无法解决的情况下，有利害关系的业主也可拿起法律武器，向法院提起相邻权诉讼。

来源：番禺日报