0028：实用率是不是越高越好

“买房时看中的是一套87平方米宽敞精致的小二居，厨房卫生间一应俱全；但收房时却是实际使用面积只有69平方米的小房子，这跟房产证上的建筑面积不一致啊！”如此低的实用率让李小姐很是郁闷。相信，很多业主也有过与李小姐相似的购房经历与感受，感觉自家房子的实际面积跟房产证上的建筑面积相差甚远。那么，实用率到底是怎么算的？是不是实用率越高越好呢？

实用率差异较大

实用率是指可供住户支配的面积，（实用率=建筑面积-公摊面积/建筑面积）。从实用率的公式中可以看出，实用率与公摊面积是相对的，一般房屋的公摊面积越大，那么房屋的实用率就越低；反之，房屋的实用率就越高。

以现在某楼盘项目主推的小高层的76平方米和128平方米的户型，其中76平方米户型有南北两个阳台和一个飘窗，楼盘公摊比例为20%。不过两个阳台封起来会给客厅和次卧各增加3平方米，这样算下来，使用面积就达到了66平方米。记者算了一下，不算飘窗，实用率将近87%。在另一个在售楼盘，该项目全部为高层建筑，分为酒店式公寓和住宅，据售楼人员介绍，住宅的公摊比例约18%，主要是80～90平方米的中等户型，而公寓的公摊比例约为30%。

记者发现各楼盘的实用率有差异，一般情况下，多层住宅的实用率在85％，小高层住宅的实用率在80％以上，高层的实用率相对较低，一般在75～80％之间，酒店式公寓则更低。

诸多因素影响实用率
业内人士钟小姐表示，不同楼盘公摊面积所占比例不同，影响实用率因素很多。比如，建筑形态是板楼还是塔楼，电梯等配套设施多寡等。一般情况下，楼层越高、楼层结构越复杂，公摊比例也就越高。其中最主要的区别是建筑形式是塔楼还是板楼。如果是南北通透户型的板楼，实用率通常在80%以上，户型因为方正容易充分利用。塔楼结构可实现一梯多户高容积率，但实用率通常为75%左右。

除了建筑形态不同，有些开发商会通过其他方式提高实用率，在不额外增加公摊的程度上，从户内设计方面尽量扩大使用面积，撒手锏就是半封闭阳台和大飘窗。

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实用率并非越高越好

很多购房者认为房子的实用率越高越好，这也不完全正确。钟小姐说，实用率往往跟小区的相关配套联系在一起，如果实用率特别高，只能说明房屋的配套不太好，她说：“这实用率越高，公摊就相对越小，随之变化的就是我们的生活环境，例如电梯设备减少，门厅变小，过道变窄，公共活动的空间变得狭窄，如果遇到紧急状态，严重影响到了紧急疏散，所以直接影响到了我们的生活质量和安全性。”

那么，实用率多少最合适？钟小姐表示，这并没有固定的标准，主要涉及两个重要的方面：小区内的配套公用设施以及套型本身。小区配套在地块开发的时候有规划控制文本，这个控制文本给出了这个小区需要配套的最低面积比率（如物业用房、物业经营用房等），开发商在应对这个比率的时候有自己的对策，有些开发商想开发一个档次高、配套齐、舒适的小区，就会做比较大的会所、休闲等公用的建筑，这些面积肯定超过规划控制的低限，最终这个小区总的住宅面积占的比率可能会略低一些，公摊的会高一些，但是小区整体档次高了、品质提升了，一样是好楼盘。

来源：番禺日报