0030：房企拖延导致买家丧失购房名额 全额退款并赔偿

近年来，广州、深圳、北京、上海及国内各地陆续出台楼市限购政策。据悉，由于开发商拖延过户时间，导致了部分业主丧失了购房名额。最后法院裁判双方协商解除购房合同，开发商退回了买家的全部房款，并支付了一定补偿。

有律师认为，各地的楼市限购政策一般包括：户籍、限购套数、一定年限的社保或个人所得税等，当事人以此为由要求解除购房合同或者要求房地产开发公司办理过户手续，均会不同程度上影响购房者利益。购房者应根据购房、售房一方或双方违约情况，要求房地产开发商等售房者退回定金、返还已付房款或赔偿损失；而不能要求房地产开发公司等售房者继续履行合同去办理过户手续，这将会被法院驳回诉讼请求而败诉。

开发商拖延办理过户 一外地买家丧失买房名额
2015年9月，已经拥有广州3年社保的湖南户籍的张云与广州某房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》，约定张云向房地产开发公司购买广州市海珠区某楼盘D幢7单元05号房。合同约定房地产开发公司应当在商品房交付使用后一年内，将办理权属登记需由房地产开发公司提供的资料报产权登记机关备案；如因房地产开发公司的责任，张云不能在房屋交付使用后的一年内内取得房地产权属证书的，双方同意张云不退房，每延期办证一天，房地产开发公司按照已付房价款的1%向张云支付违约金等。该合同经广州市房地产交易所预售合同登记。

但是一年后，也就是2016年9月，开发商仍然没有为其办理过户手续，直到今年3月17日晚，广州市政府的通知明确指出：对于非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社保险缴纳证明的，在本市限购1套住房。也就意味着，非广州户籍的购房门槛从之前的“3年”提高至“5年”。

政策出台之后，张云多次要求房地产开发公司办理过户手续，但房地产开发公司以张云没有广州市户口，属于政府限购为由，无法为其办理过户手续。张云遂诉至法院，要求房地产开发公司为其办理过户手续。最后法院驳回了张云的诉讼请求，裁判双方协商解除了购房合同，开发商退回了买家的全部房款，并支付了一定补偿。

开发商退全额房款并赔偿买家损失

既然外地户籍购房者签订的购房合同有效，为什么无法要求房地产开发商办理房屋过户手续呢？律师表示：以张云作为非广州市户籍居民，且无法提供在广州市购买住房所必须具备的相关证明材料为由（比如没有缴纳一定年限社保或个人所得税），依据政府购房限购令，购房合同实际无法履行办理过户手续，客观上履行不能，所以房地产开发商无法为其办理过户手续。

那么，限购令导致购房合同无法实际履行、无法办理过户手续，购房者能否可以以此为由解除购房合同？律师表示：这应根据限购政策的内容和合同的约定来确定。除协议解除和符合约定解除条款外，合同解除一般必须以合同目的无法实现为条件。故当事人就解除房屋买卖合同无法达成一致意见时，为了维护交易秩序，如果限购政策并未达到合同不能继续履行、无法实现合同目的的程度，就不能解除合同；如果限购政策导致合同目的不能实现，则可以解除合同。

“本案中，由于原告并非广州市居民，亦无法提供相应年限的缴税凭证或社保记录，不具有购房资格，无法获得房屋所有权以实现合同目的，故原告张云若起诉要求解除房屋买卖合同，应可获得法院支持。但是，本案中，原告张云选择了要去房地产开发公司履行办理过户手续，由于购房合同无法实际履行，故而法院驳回了购房者张云的诉讼请求”。律师表示。

解除合同需界定谁违约

一旦购房合同解除，违约责任如何确定？购房者又应该如何选择适当的诉讼请求来维护自身权益？法律界人士表示，合同解除与违约责任免除不能划等号，限购政策导致合同解除，并不能必然免除违约责任的承担。具体来分析，单纯因限购政策实施导致合同目的无法实现并解除合同的，无需承担违约责任，因为双方均无违约行为。但如果合同订立、履行过程中，一方违约而违反限购政策导致合同目的无法实现并解除合同的，不能免除违约责任。

来源：信息时报