广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见

2017年6月5日，市政府印发《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（下称《实施意见》）。《实施意见》共40条，分为五大部分，提出“五个坚持”：坚持政府主导，加强统筹组织；坚持协调发展，加强规划引领；坚持利益共享，推动连片更新改造；坚持放管结合，提高审批效率；坚持市场导向，加强激励约束。其主要政策亮点如下：

一、促进产业转型升级，推进产城融合

为促进产业转型升级，盘活存量建设用地，推进产城融合发展，《实施意见》从以下方面优化了政策：

（一）丰富了自行改造类型

《实施意见》强调产业导入，支持产业转型升级高端化发展，将国有土地旧厂房改造类型扩展为4种：①工改工；②工改商；③工改新产业（5年过渡期）；④科改科、教改教、医改医、体改体。

（二）细化了自行改造补缴土地出让金标准

《实施意见》根据省政府96号文精神，原则上按照市场评估价补缴土地出让金。

1.“工改工”可不增收地价。国有土地上旧厂房不改变用地性质，自行改造工业厂房（含科技孵化器）的，不分割出让可不增收土地出让金；分割出让的，按照《关于科技企业孵化器建设用地的若干试行规定》计收土地出让金。

2.“工改商”按市场评估价缴交地价。按照省政府96号文要求，国有土地旧厂房按规划新用途改为商业服务业设施用地的，按商业市场评估价补缴土地出让金。

3.“工改新产业”给予5年过渡期。国有土地旧厂房利用工业用地兴办国家支持的新产业、新业态建设的，可按现有工业用地性质自行改造，按照“工改工”政策执行。5年过渡期后，按新用途办理用地手续。

4.科研、教育、医疗、体育自行改造按相应地段办公用途市场评估价的一定比例计收地价。一是教育、医疗、体育按20%计收；二是保留工业用地性质的科研用地按20%计收；三是市级以上驻穗科研机构自行改造的科研用途用地，科研按20%计收，其余商务设施性质科研用地原自有部分按40%、增容部分按70%计收土地出让金。

5.完善历史用地征收手续项目，以协议方式供地的，改造前后均为工业用途的，按市场评估地价40%计收土地出让金。

（三）优化了自行改造条件

《实施意见》根据省政府96号文精神，优化了旧厂房自行改造条件，明确：独立分散、未纳入成片连片收储范围、控制性详细规划为非居住用地（保障性住房除外）的国有土地旧厂房可优先申请自行改造。

（四）国有土地旧厂房多宗地块打包改造方式

属于同一企业集团、涉及多宗国有土地上旧厂房改造的（总用地面积不低于12万平方米），可整体策划改造，应将不少于42.5%的权属用地面积交由政府收回，按同地段毛容积率2.0商业市场评估价的40%实施补偿；剩余非商品住宅规划用地可以协议出让、自行改造。自行改造地块非住宅规划权益建筑面积分不同区域差别化计算，位于越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙的，按照多宗土地总用地毛容积率1.0计算；位于花都、增城、从化的，按照多宗土地总用地毛容积率0.8计算。

（五）鼓励150亩以上集体土地旧厂房自行改造

由区政府统一招商、用于产业发展的成片连片集体旧厂房、村级工业园，可单独改造：

一是集体用地转为国有用地的，参照国有土地旧厂房政策实施改造。

二是保留集体用地性质的，按照控规要求用作产业发展。若村社有留用地指标的，应以经营性用地面积30%为上限按1:1优先抵扣。

（六）150亩以下集体土地旧厂房自行改造利益分配

用地面积低于150亩、不纳入旧村全面改造和微改造的集体旧厂房、村级工业园区可单独改造：

有合法用地手续的用地，按现状用地面积和毛容积率1.8计算权益建筑面积，由村集体经济组织自行改造。超过计算权益建筑面积部分的规划建筑面积按4：3：3比例，由市政府、区政府、村集体分配。

已完善集体建设用地手续的用地部分，应将30%的经营性用地转为国有用地后无偿交给政府，剩余的用地按规划自行改造。若村社有留用地指标的，按1：1抵扣应交给政府的用地，已抵扣部分用地由村集体经济组织自行改造。

（七）完善了公服设施保障公共利益

《实施意见》按照控制性详细规划要求，将不低于该项目总用地面积15%的用地用于城市公建配套等公益性建设，建成后无偿移交政府。用地面积不足15%的，按照控规平均毛容积率计算建筑面积并折抵货币上缴财政。

二、加强旧村全面改造，提升城市品质

为加快推进旧村全面改造，改善人居环境，提升城市品质，《实施意见》进行了优化调整。

（八）优化改造主体

允许自然村作为改造主体申请全面改造。

（九）优化引入合作企业时点

旧村庄全面改造基础数据经区政府审核公布后即可通过招标方式引入合作企业，招标时间按《广东省实施〈中华人民共和国招标投标法〉办法》的规定不少于45天。

（十）科学核定复建安置量

按合法建筑面积1∶1核定集体经济组织物业复建总量。对2007年6月30日之前建设的历史集体经济物业，已完善历史用地手续的，可按照保障改造后物业收入不降低原则折算准予复建的总量。村民房屋符合历史用地条件的，按照相关政策纳入改造成本；不符合历史用地条件的，由区政府结合本区实际，研究具体认定标准，符合标准的，纳入改造成本。

（十一）优化村民表决程序

旧村庄改造实施方案由村民代表表决通过后，提交市城市更新工作领导小组审议。审议通过并批复后3年内由全体村民（改制居民、祖屋权属人）80%表决通过的，批复生效实施。

（十二）合理设置临迁时间

整体实施改造、一次性搬迁的，按5年时间核算临迁费用；分期实施改造、分步搬迁的，按4年时间核算临迁费用。

（十三）优化改造成本

旧村改造复建建安工程费不含地下室建设费用。旧村改造拆迁奖励可纳入改造成本，具体办法由区政府研究确定。

三、加强土地整备，促进成片连片改造

为做好城市更新土地整备，整合低效存量分散用地资源，加强政府土地收储，推进成片连片改造，《实施意见》作了如下规定。

（十四）优化了政府收储补偿标准

《实施意见》为鼓励土地权属人交地收储，基本按照政府与土地权属人5:5的思路分配土地增值收益（按时交储奖励10%）。

1.“工改居”由政府收储的，按规划毛容积率2.0的公开出让成交价或新规划用途市场评估价的40%计算补偿款（可享受政府收储奖励）。

2.“工改商”由政府收储的，按规划毛容积率2.5公开出让成交价或新规划用途市场评估价的40%计算补偿款（可享受政府收储奖励）。

3.国有土地旧厂房权属人申请政府收回的，采取一口价方式补偿，按毛容积率2.0商业市场评估价40%计算补偿款（不再享受政府收储奖励）。

（十五）政府收储奖励

1.国有土地旧厂房用地面积低于12万平方米的，在12个月、24个月内交地的，可相应奖励土地出让成交价或市场评估价款的10%、5%。

2. 国有土地旧厂房用地面积不低于12万平方米的，在补偿协议时限内交地的，可奖励土地出让成交价或市场评估价款的10%。

（十六）多种土地整备方式

允许采取多种方式对自行改造项目涉及多个土地权属人开展整合归宗：一是由改造主体以协商收购、合作入股等方式实施整备；二是由政府作为协商的组织者和监督者，组织改造主体与土地权属人三方协商达成一致，由改造主体实施整备；三是由政府收回土地使用权实施整备。签订收地补偿协议后，可按新规划用途基准地价40%预付补偿款。

（十七）减免土地交易登记税费

改造主体可凭经批复的改造方案及与其他权属人签订的补偿协议（土地权属证不用交易登记，免去高额土地权属登记归宗税费），按照新规划用途办理用地手续。

（十八）创新国有全资企业参与整备及公益性项目

经市政府批准，可由市城市更新部门组织国有全资企业具体实施成片连片项目的整备。成立城市更新基金和国企参与平台，重点支持老旧小区微改造、历史文化街区保护、土地整备等公益性项目。

四、简化审批流程，强化激励约束

为促进事权下放，管理重心下移，推进“放管服”结合，《实施意见》作出了以下规定。

（十九）优化控规调整流程

市城市规划委员会下设城市更新委员会，负责审议城市更新片区（项目）的控制性详细规划调整方案。纳入城市更新年度计划的项目，可同步启动控规调整。

对更新控规调整流程进行优化，将城市更新“1+3”政策片区（项目）控规调整需要组织两轮编制、8个环节，简化为片区策划方案与控规调整方案同步编制、5个环节。

（二十）推进事权下放

为调动区的积极性，将老旧小区微改造、旧村庄微改造、旧厂房和旧楼宇微改造项目实施方案的审定权下放区政府；将旧城全面改造项目、旧村全面改造项目实施方案的部分审核权下放区政府。市发改、国规、建设等部门同步将涉及城市更新项目批后实施的立项、规划、国土等行政审批事权下放区政府。

（二十一）加强监督考评

一是纳入城市更新计划的项目涉及使用新增建设用地指标的，市国土规划部门在年度土地利用计划中予以保障。二是建立健全批后监管机制，各区负责日常监管和动态巡查，在实施方案批复后3个月内签订监管协议，明确监管措施及改造主体责任。三是实行年度考核，考核结果作为土地利用年度计划管理及实施奖惩的重要依据。