林艳娇与广东华南新城房地产有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

广东省广州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2014）穗中法民五终字第2234号

上诉人（原审原告）：林艳娇，女，1974年1月26日出生，汉族，住广州市番禺区。

被上诉人（原审被告）：广东华南新城房地产有限公司，住所地：。

法定代表人：李永红，职务：董事长。

上诉人林艳娇因与被上诉人广东华南新城房地产有限公司（以下简称新城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2011）穗番法民三初字第1736号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：2009年9月6日，林艳娇与新城公司签订了一份《楼宇认购书》（编号：0905261），约定，林艳娇向新城公司认购御华轩（自然层2）202号住宅（以下简称为“涉讼房屋”），该商品房建筑面积为266.42平方米，其中套内建筑面积为223.21平方米。林艳娇选择一次性付款方式，获一口价12600元／平方米的优惠，优惠后总房价为人民币3356892元（上述房价未含林艳娇所需承担的税费）。第四条：付款计划：1、林艳娇于签署认购书时交付定金50000元；2、林艳娇于签署认购书之日起十日内即2009年9月16日前付清首期房款，即总房价的20%（人民币671378元）及第三条所列2-5项即契税、合同印花税、交易手续费、测绘、查册、土地、房产登记费、工本费等的综合费用；3、林艳娇于2009年9月26日前交付人民币1317757元（总房价的40%）；4、林艳娇于2009年10月26日前交付人民币1317757元（总房价的40%）。林艳娇应按时付款，并在付清第四条第二款约定款项的三日内，凭付款凭证到天胜律师事务所缴交签约见证费及办证综合服务费，签署《商品房买卖合同》。林艳娇逾期履行上述任一项的，新城公司有权解除所有购房合约、没收已付房款，若新城公司同意继续履行认购书的，林艳娇应按总房款的千分之一按日支付违约金。签署认购书后，林艳娇要求更名（加名、减名、换名）、换房或改变付款方式，必须提出书面申请并获得同意，并向新城公司支付相关手续费，由于更改合同所引起的其它费用及责任概由林艳娇承担。该房地产在林艳娇履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2009年11月30日前交付其使用。

2009年9月7日，林艳娇向新城公司支付涉讼房屋购房定金50000元，新城公司向林艳娇出具了《合生广州地区公司预收款凭证》（NO.0002290）。

2009年9月16日，林艳娇到新城公司处缴纳房款，双方存在分歧。随后，新城公司向林艳娇出具了一份《情况说明》，内容为：“我司于2009年9月6日与林艳娇签订《楼宇认购书》，约定由林艳娇购买御华轩1座（自然层2）202号住宅（下称“该房屋”）。建筑面积266.43平方米，单价为人民币12600元／平方米，总价：3356892元，并收取定金人民币50000元，并约定所交定金在房屋首期款中抵扣。林艳娇9月16日来交款时，不满足实际成交价格条件，现我司就该房屋出售给林艳娇将作进一步协商。”

2009年11月5日，林艳娇向广东省广州市番禺公证处提出申请，要求向新城公司寄送函件一份、《楼宇认购书》复印件一份及《合生广州地区公司预收款凭证》复印件一份的内容以及过程进行保全证据公证。番禺公证处于2009年11月10日作出《公证书》［编号：（2009）粤穗番内证字第30487号］。林艳娇在向新城公司寄送的函件中称：林艳娇按《楼宇认购书》的约定于2009年9月16日到新城公司交付购房款和综合费用，并要求双方签署《商品房买卖合同》，但新城公司以房价升到每平方米22000元为由拒绝收款和拒绝签署《商品房买卖合同》，之后其多次到该司处交涉，该司均以同样理由拒绝。现其再次要求按《楼宇认购书》的约定购买涉讼房屋，要求该司按《楼宇认购书》的约定收取购房款及综合费用和签署《商品房买卖合同》。

同日，林艳娇向番禺公证处提出申请要求向广州市番禺区南村镇华南新城江山帝景销售中心寄送信函一份、《楼宇认购书》复印件一份及《合生广州地区公司预收款凭证》复印件一份的内容及过程进行保全证据公证。番禺公证处于2009年11月10日作出《公证书》［编号：（2009）粤穗番内证字第30488号］。林艳娇向广州市番禺区南村镇华南新城江山帝景销售中心寄送的函件内容与向新城公司寄送的函件内容一致。

2009年11月13日，林艳娇向番禺公证处再次提出申请，要求向新城公司及广州市番禺区南村镇华南新城江山帝景销售中心分别寄送信函一份、《楼宇认购书》复印件一份及《合生广州地区公司预收款凭证》复印件一份的内容及过程进行保全证据公证。番禺公证处于2009年11月16日作出《公证书》［编号：（2009）粤穗番内证字第30587号、（2009）粤穗番内证字第30588号］。原告邮寄的函件内容均与2009年11月5日公证邮寄的函件内容一致。

因双方对于涉讼房屋买卖交易存在争议，林艳娇遂向人民法院提起诉讼，要求解决。

诉讼中，双方就涉案房屋买卖交易未能继续履行及双方未能签署《商品房买卖合同》的原因存在争议。

林艳娇主张其按认购书的约定向新城公司缴纳购房款时，该司不同意按认购书约定的价格出售涉讼房屋，并擅自对涉讼房屋的交易价格调高至每平方米22000元，属于该司违约，致使双方未能按认购书约定签署《商品房买卖合同》。之后其曾多次上门及发函件要求该司收取房款及签订合同，但该司仍以价格上升为由拒绝履行，导致涉讼买卖交易未能继续履行。

新城公司则辩称没有签订《商品房买卖合同》的原因在于林艳娇要求降低房价，并且要求变更付款方式为分期按揭贷款方式付款，双方经协商后仍无法达成一致意见，双方未能签署《商品房买卖合同》，之后我司曾电话通知其过来签约，但其没有履行认购书约定按期付款，最终导致交易未继续履行。

另外，双方对于新城公司出具的《情况说明》中“林艳娇9月16日来交款时，不满足实际成交价格条件，现我司就该房屋出售给林艳娇将作进一步协商”的表述理解不一。新城公司解释称，上述“不满足实际成交价格条件”是指林艳娇当时对于认购书的成交价格不满意而要求降价，并且提出变更一次性付款为按揭方式付款或对房价采取打折方式，而当时房价存在下跌的情况，即使按照原认购书约定出售房屋，林艳娇也不一定购买，因此在此情况下被告出具以上《情况说明》。林艳娇对此不予认可，认为当时的房地产价格处于不断上升的状态，新城公司主张其要求降价并不符合常理，其当时按照认购书的约定到该司处缴纳房款和综合费用，但该司工作人员表示房价已上升而拒绝收取房款等费用，因此该司出具了该《情况说明》，而且其一直要求该司按照双方签订的认购书约定来前述《商品房买卖合同》，并多次以邮寄函件形式进行通知，但该司仍予拒绝。

2011年9月2日，林艳娇向原审法院起诉称：2009年9月6日，双方签订了楼宇认购书，约定其向新城公司购买御华轩（自然层2）202号（即御华轩1座202号）商品房，建筑面积为266.42平方米，单价为每平方米人民币12600元，总价为3356892元，其于2009年9月16日前付清首期房款671378元和有关综合费用的三天内签署商品房买卖合同，新城公司于2009年11月30日前将商品房交付给其使用。其按约定支付了50000元定金，新城公司开具了预收款凭证。其按约定于2009年9月16日前去向新城公司交房款，但该司以市场涨价现该商品房已升至每平方米22000元为由拒绝收取房款和拒绝签署商品房买卖合同。之后其多次到新城公司处要求按楼宇认购书的约定交付房款及综合费用和要求签署商品房买卖合同，该司均以市场涨价为由拒绝。其又先后于2009年11月10日和2009年11月16日通过番禺公证处向该司发去信函，要求按楼宇认购书的约定交付房款及综合管理费和要求签署商品房买卖合同，该司并没有回复。最近其再次到该司询问，被告知上述商品房已经售出了。由于新城公司不按照约定将上述商品房出售给其，该司应赔偿损失。遂起诉要求：一、新城公司立即向其双倍返还定金100000元；二、新城公司赔偿其损失2504348元；三、本案诉讼费由新城公司承担。诉讼中，林艳娇变更其诉讼请求为：一、解除双方签订的楼宇认购书；二、新城公司应向其双倍返还定金100000元；三、新城公司赔偿其损失1250000元；四、本案诉讼费及鉴定费由新城公司承担。

新城公司辩称：同意解除与林艳娇签订的楼宇认购书，但不同意其它诉讼请求。具体理由如下：林艳娇所述的该司在签订认购书后将涉讼房屋的单价从12600元上升至22000元并不属实。该司作为一家正规的、有良好信誉的房地产公司，在短短几天能将房价上升几千元的做法是不符合常理的，也不符合我方行业的基本事实情况。而双方在签订认购书后，林艳娇对商品房买卖合同的条款提出了异议，双方经过协商后仍然无法达成一致的意见，最终导致双方无法签订商品房买卖合同，这并非双方的原因，因此该司只同意返还定金50000元，不需要对承担双倍返还定金的责任，更不需要承担赔偿损失的责任。

原审法院认为：新城公司作为涉讼房屋所在楼宇的开发商，有权对该房屋进行销售。双方签订的《楼宇认购书》是双方真实意思表示，内容合法有效，对双方都具有约束力，双方当事人应自觉履行。

根据认购书的约定，林艳娇应于2009年9月16日前付清首期房款及综合费用，并与新城公司签署涉讼房屋的《商品房买卖合同》。对于双方至今未能签署《商品房买卖合同》及林艳娇未按认购书约定的时间缴纳首期房款的原因，林艳娇主张系因其去缴纳首期房款时新城公司擅自提高房屋售价所致，新城公司则抗辩称是林艳娇要求降价及变更付款方式导致的。对此，从林艳娇提交的由新城公司出具的《情况说明》内容来看，新城公司确认了“林艳娇9月16日来交款”，可见，林艳娇有按认购书约定时间至新城公司处履行缴纳首期房款的义务，对此事实予以确认。而对于林艳娇未能实际缴纳首期款及双方未能签订买卖合同的原因，新城公司在其《情况说明》中表示是“不满足实际成交价格条件，现我司就该房屋出售给林艳娇将作进一步协商”。对于该表述，新城公司虽然解释称是指林艳娇对于认购书的成交价格不满意而要求降价并提出变更一次性付款为按揭方式付款或对房价采取打折方式的意思，但该解释未获林艳娇认可，而从该说明的内容中亦无法直接体现只有上述一层含义，该司除此之外未能提供其它证据予以佐证，应承担举证不利的法律后果，故对于该司主张系因林艳娇缴款时要求降价或变更付款方式导致双方未能签订商品房买卖合同的抗辩意见，缺乏理据，不予采纳。

而反观林艳娇的主张：其去新城公司处缴纳首期房款时，该司以房价上涨要求提价为由拒绝按照认购书约定的价格与其签订合同。该说法虽然亦未能直接从新城公司出具的《情况说明》得以显示，但鉴于《情况说明》为该司所出具，该司理应对其所要说明的内容负有审慎、严谨的表述义务。而新城公司的该说明中“未满足实际交易价格条件”意思含糊、引致可能存在多种解释，而该《情况说明》是反映双方实际交易情况的主要证据，故，该司应对其未能谨慎表述承担不利后果。此外，从林艳娇多次以邮寄快递的形式向新城公司及华南新城江山帝景销售中心表达要求按照认购书要求缴纳房款及签署《商品房买卖合同》的行为亦可以看出，其强烈要求履行合同义务的意愿。故，结合新城公司所出具的《情况说明》，林艳娇提出系由于新城公司原因导致其无法按照认购书约定缴纳房款及签署合同的主张，理据更加充分，予以采信。

新城公司未按双方签订的认购书履行合同义务的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。对于林艳娇要求解除双方就涉讼房屋所订立的《楼宇认购书》，于法有据，予以支持。对于双倍返还定金100000元的主张，亦理据充分，亦予以支持。至于林艳娇主张因房价上涨导致其需要支付更多款项购房而要求新城公司赔偿损失1250000元的诉请，双方签订的认购书约定了双方当事人应另行签订《商品房买卖合同》，且认购书未明确房屋交付条件、日期及产权登记等重要合同内容，故双方签订的是预约合同。新城公司未按认购书约定签订买卖合同导致林艳娇丧失在同时期购买其他房屋的机会，但由于双方处于预约阶段，林艳娇未全额支付对价，且其在签订认购书不久即已知悉涉案买卖交易未能继续履行，故新城公司只应对林艳娇的机会利益损失进行赔偿，鉴于林艳娇主张双倍返还定金的诉请已获得法院支持，该损失应可弥补其机会利益损失。而且，房屋市场价格不断变化，林艳娇主张新城公司违约应以该司另售房屋价格或该房屋在诉讼过程中的市场价格与认购书售价之间的差价作为其可得利益损失，亦缺乏理据，故对于林艳娇要求新城公司进行差价赔偿的诉请，不予支持。

原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决：一、被告广东华南新城房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内双倍返还定金100000元给原告林艳娇；二、驳回原告林艳娇的其余诉讼请求。本案受理费17050元，由林艳娇负担8525元，广东华南新城房地产有限公司负担8525元。

判决后，林艳娇不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定了新城公司没有按楼宇认购书执行合同义务的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，但没有查清该司是否已将房屋出售的事实，也没有查明房屋市场价。新城公司明确表示房价已升而不同意按原楼宇认购书约定的每平方12600元的售价将房屋出售给上诉人，根据《合同法》和有关规定，该司应向我赔偿损失，并应承担惩罚性赔偿责任。因此，新城公司应按该房屋现在市场价与楼宇认购书之间的差价赔偿给我。若该司己将该房屋出售且实际售价高于该房屋现在市场价的，则应按较高的实际售价计算与楼宇认购书之间的差价来赔偿给我。上诉请求：一、维持原审判决第一项“广东华南新城房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内双倍返还定金100000元给林艳娇”；二、撤销原审判决第二项的“驳回林艳娇的其余诉讼请求”；三、新城公司向林艳娇赔偿损失1250000元；四、一、二审诉讼受理费及有关鉴定费由新城公司承担。

新城公司则答辩同意原审判决。

经二审庭询，原审查明事实无误，本院予以确认。

本院认为：本案争议的焦点有二，一是究竟是谁的原因导致了《商品房买卖合同》未能依《楼宇认购书》的约定按时签订；二是违约者应承担何种违约责任。

一、关于未能签署《商品房买卖合同》的责任人。原审法院根据《情况说明》的含混其辞、格式条款的起草者应承担举证不能的法律后果，以及购房人多次以邮寄快递的方式要求缴纳房款及签署《商品房买卖合同》等一系列的情形，认定未能签订《商品房买卖合同》的责任在新城公司。本院认为，其认定是适当的，理据是充分的。除此以外，本院认为，还有一点更能说明问题，那就是在2008年席卷全球的金融海啸后，2009年开始我国的房价开始高速上涨，广州作为一线城市首当其冲，这是众所周知的事实。这一事实能使我们更加坚定依据一系列证据得出的上述结论，也能对双方的诚信做出更清晰的判断。

二、关于违约者应承担何种违约责任。这个问题的关键又在于违约者究竟应否承担赔偿损失、损失应如何确定。本院认为：其一，购房人的损失是客观存在的，这一点毋庸置疑：在房价高涨的年代，由于房屋未能及时购买，房价每天都在涨，损失就每天都存在，拖一天就增加一天的损失，有损失就应该赔偿。原审法院以“预约合同”、“机会利益损失”这些单纯的法律术语而不是以事实为依据，判令驳回赔偿损失的诉讼请求不当，应予改判。其二，如何确定损失呢？购房人提出以房屋现值与当时房价的差价作为损失。本院认为，这种损失计算的方案有失偏颇：一方面购房人没有支付全部购房款，以5万元定金要求赔偿125万元损失，相较过于悬殊，而且125万元的损失也是以购房人履行完毕全部义务为前提的；另一方面，自2009年签订《楼宇认购书》至今四年有余，购房人在眼看购房无望的情况下，早该改弦易辙，另购房屋，其将损失计至今日，也就是将一切问过错都推给对方，其不合理之处也是显而易见的。综合上述两种情形，结合双方当事人在交易中的诚信表现，再经过衡平双方利益，本院认为，以赔偿40万元（包括双倍返还定金在内）为宜。

本院认为，诚信是市场经济的灵魂，没有诚信，再完备的法律制度也无法维持良好的市场秩序。正是有鉴于此，本院对原审判决作出了上述改判。

据此，上诉人上诉部分有理，予以支持，审查原审判决认定事实清楚，适用法律部分不当，本院予以改判。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、维持广州市番禺区人民法院（2011）穗番法民三初字第1736号民事判决的第二项及案件受理费的决定；

二、变更广州市番禺区人民法院（2011）穗番法民三初字第1736号民事判决的第一项为：广东华南新城房地产有限公司应于本判决送达之日起三日内赔偿400000元（内含双倍返还定金100000元）给林艳娇；本案二审案件受理费17050元，由林艳娇负担8525元，广东华南新城房地产有限公司负担8525元。

本判决为终审判决。

审　判　长　　龚德家

审　判　员　　陈晓红

代理审判员　　陈嘉贤

二〇一四年十一月四日

书　记　员　　郝　烨