广州市海珠区“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作方案

根据《国土资源部关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》（国土资发〔2016〕191号）、《自然资源确权登记局关于进一步做好农村不动产确权登记工作的通知》（自然资登记函〔2019〕6号）、《广东省自然资源厅关于印发广东省加快推进“房地一体”农村不动产登记发证工作方案的通知》(粤自然资规字〔2019〕11号)等文件要求，以及广州市关于“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证工作的部署要求，为加快推进我区“房地一体”农村宅基地和集体建设用地确权登记发证（以下简称“房地一体”确权登记发证）工作，确保2020年底前基本完成“房地一体”确权登记发证任务，保障农民合法财产权益，促进乡村振兴战略实施，维护农村社会秩序和谐稳定，结合我区实际，特制定本方案。

一、目标任务

以“总登记”方式重点对未确权登记的符合登记发证条件的农村宅基地、集体建设用地使用权及地上房屋所有权进行统一确权登记并颁发不动产权证书，确保2020年底基本完成“房地一体”确权登记发证工作。已登记的农村宅基地、集体建设用地，按照“不变不换”原则，之前依法颁发的宅基地证、集体建设用地使用证等继续有效，不重新登记。不动产统一登记实施后已经组织完成房地一体权籍调查的，可以换发房地一体的不动产权证书。对于宅基地已登记、农房没有登记，群众有换发不动产权证意愿的，申请人可提交农房补充调查信息，向登记机构申请办理不动产登记。对现有的宅基地档案按照存量数据档案汇交的标准逐步进行整理。

二、登记范围

全区集体土地范围内符合登记发证条件的农村宅基地、集体建设用地及地上永久存续的、结构完整的农村主要房屋，不包括简易房、棚房、农具房、圈舍、厕所等临时性建筑物和构筑物。已批复旧村全面改造实施方案并生效的村社不纳入本次确权登记范围。集体所有土地上开发的商品住房，一律不予确权登记。

三、申请主体

（一）宅基地及地上房屋所有权申请登记发证的主体。

原则上为本村集体经济组织成员，也可以是户主或经全体家庭成员同意的家庭成员代表。有下列情形之一且经该村集体经济组织认定，也可按规定申请登记发证：本村集体经济组织原成员合法取得宅基地使用权或房屋所有权，因婚姻、就业、投靠等原因将户口迁出的；非本村集体经济组织成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地建房的；已拥有一处宅基地的本村集体经济组织成员、非本村集体经济组织成员，因继承房屋占用农村宅基地；居民（含华侨）原在农村合法取得的宅基地及房屋，房屋产权没有变化的。城镇居民非法购买农村宅基地及地上房屋的，一律不予确权登记。

(二)集体建设用地使用权及地上建筑物、构筑物所有权申请登记发证的主体。

经批准使用集体土地兴办村公益事业和公共设施的村办企业事业单位、农村集体经济组织、村民委员会；经批准使用集体土地兴办各类工商企业（包括国有、集体、私营企业，个体工商户，外商投资企业，股份制企业，联营企业等）的主体；经批准使用集体土地兴办公共设施和公益事业的主体；相关国家试点改革政策批准的集体建设用地使用权及其地上建筑物、构筑物所有权主体。

四、确权登记原则

（一）存量宅基地房地一体确权登记原则

1.1986年12月31日前已建成的农村住宅，至今未扩建或翻建的，经村社同意（确认宅基地使用权人、面积、四至范围及房屋建成年代等）并公示30日无异议的，并出具证明，由村社报街道审核同意后，予以确权登记。

2.有合法的宅基地使用权来源材料。（1）1987年1月1日至1998年12月31日已建成的农村住宅，经村社同意（确认宅基地使用权人、面积、四至范围及房屋建成年代等）并公示30日且无异议的，并出具证明，由村社报街道确认符合建房面积标准后，按实测房屋面积予以确权登记。（2）1999年1月1日至2015年7月14日已建成的农民住宅，经村社同意（确认宅基地使用权人、面积、四至范围及房屋建成年代等）并公示30日无异议的，并出具证明，由村社报街道确认符合“一户一宅”和建房面积标准后，按实测房屋面积予以确权登记。

3.无合法的宅基地使用权来源材料，未经批准占用土地建设的住房。

（1）1987年1月1日起至1998年12月31日已建成的农村住宅，符合分配宅基地建房资格，经村社同意（确认宅基地使用权人、面积、四至范围及房屋建成年代等）并公示30日无异议的，并出具证明，街道确认符合“一户一宅”和建房面积标准的，经区规划资源部门核实确属1987年1月1日至1998年12月31日期间变更的建设用地后，予以确权登记。

（2）1999年1月1日起至2009年12月31日已建成的农村住宅，符合分配宅基地建房资格，经村社同意（确认宅基地使用权人、面积、四至范围及房屋建成年代等）并公示30日无异议的，街道确认符合“一户一宅”和建房面积标准的，经区规划资源部门核实确属1999年1月1日至2009年12月31日期间变更的建设用地且符合现行土地利用总体规划后，予以确权登记。

（3）2010年1月1日起至2015年7月14日已建成的农村住房，未纳入城市更新三年行动计划、年度计划范围，符合分配宅基地建房资格，经村社同意（确认宅基地使用权人、面积、四至范围及房屋建成年代等）并公示30日无异议的，街道确认符合“一户一宅”和建房面积标准的，需补办用地批准手续，经区规划资源部门审核符合现行土地利用总体规划和城乡规划（国土空间规划批准实施后，应符合国土空间规划）后，予以确权登记。

4.符合确权登记的房屋，用地面积、建房面积超过“一户一宅”建房标准的，按照标准规定的面积予以确权登记，超过部分在登记簿和权属证书附记栏中注明不作为权属面积登记。海珠区宅基地建房面积标准为用地面积标准不超过80平方米，建筑面积不超过280平方米，层高应不超三层半。2015年7月15日后建成的农民住宅，按现行相关法律法规处理。

5.非本村集体经济组织成员使用宅基地。非本村集体经济组织成员因扶贫搬迁、地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的，在退出原宅基地并注销登记后，依法对新建房屋及占用的宅基地予以确权登记。非本村集体经济组织成员或城镇居民，因继承原已在农村合法取的房屋而占用农村宅基地的，可按规定登记发证，在《不动产权证》记事栏应注记“该权利人为本村集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。居民（含华侨）经区人民政府批准原在农村合法取得的宅基及房屋，房屋产权没有变化的，经村社同意（确认宅基地使用权人、面积、四至范围及房屋建成年代等）并公示不少于30日无异议的，予以确权登记，在《不动产权证》记事栏应注记“该权利人为非本村集体经济组织成员”。农村集体组织成员进城落户后，其原合法取得的宅基地使用权应予以确权登记。

（二）集体建设用地使用权房地一体确权登记原则

1.乡（镇）村办企业事业单位和个人依法使用农民集体土地进行非农业建设的，可依法确定使用者集体土地建设用地使用权。

（1）1986年12月31日前，使用集体土地兴办乡（镇）村公益事业和公共设施，经所在街道审核后，可依法确定使用单位集体建设用地使用权。乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，至今仍继续使用的，经所在村社同意，报街道审核后，依法确定使用单位集体建设用地使用权。

（2）1987年1月1日后，乡（镇）村公益事业和公共设施用地、乡镇企业用地和其他经依法批准用于非住宅建设的集体土地，应当依据区（县）级以上人民政府批准文件，确定使用单位集体建设用地使用权。

2.对没有土地权属来源的集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，依法依规分类处理后进行确权登记，严禁通过不动产登记将违法用地合法化。1999年1月1日之前土地利用现状变更为集体建设用地，应当查明土地历史使用情况和现状，认定属于合法使用的，经所在村社同意并公示30天无异议，经街道审核后，报区人民政府批准，予以确权登记。1999年1月1日之后土地利用现状变更为集体建设用地，需依规定办理用地批准手续后，予以确权登记。

五、工作步骤及任务

“房地一体”确权登记发证由海珠区人民政府以“总登记”形式组织实施，统一开展权籍调查、登记发证和成果汇交等工作。具体安排如下：

（一）前期准备阶段（2020年1月- 2020年5月）

建立工作机制，成立区级工作领导小组，落实工作经费，确定调查作业队伍，开展宣传培训。开展前期资料收集与分析，确定调查范围，明确登记原则，编写技术设计书，进行房屋预编号，制作工作底图，准备工作表册、调查工具等。

（二）组织实施阶段（2020年6月-2020年10月）

区人民政府发布总登记通告，明确总登记的范围、内容、时限等。按照确权登记的原则对符合条件的宅基地房屋和集体建设用地进行登记发证。

1.按照技术指南要求全面开展权籍调查工作。在农村地籍调查、不动产登记数据等成果的基础上，开展农村房屋调查，补充土地调查，全面查清农村土地及房屋的位置、面积以及权属等基本情况，形成满足“房地一体”确权登记发证要求的权籍调查成果。

2.调查成果初步形成后，由街道和村社对是否属于本农村集体经济组织成员、是否符合分配宅基地资格、是否符合“一户一宅”、是否符合建房面积标准及房屋现状认定情况进行审核，通过审核后，如有需要可申请补办手续，形成人和房地一一对应的调查表册，并进行公示，公示期不少于30日。

3.街道和村社认定符合登记原则且已公示无异议的房地，参照《不动产登记操作规范（试行）》，由不动产登记机构进行预审，对不动产权利人信息、权籍调查成果、登记事项等内容进行公告，公告期不少于15个工作日（公告所需时间不计算在登记办理期限内）。公告无异议的，根据调查成果制作并输出宗地图、房屋平面图等，连同不动产登记申请书等材料一并交由权利人进行签章。不动产登记机构依法审核后，对符合登记发证条件的宅基地、集体建设用地使用权及地上房屋所有权，在现有的不动产登记信息平台中办理农村宅基地、集体建设用地和房屋所有权登记，并颁发不动产权证书。

（三）验收总结阶段（2020年11月- 2020年12月）

1.建立权籍调查成果数据库，对权籍调查成果进行检查、验收。在现有的不动产登记信息平台中办理“房地一体”确权登记，做好登记成果数据汇交，建立成果信息动态更新机制，实现登记发证成果的数字化管理和信息化应用。

2.做好与已有历史调查、确权档案资料的利用、衔接，对已有的宅基地档案进行整理，建立“房地一体”的农村宅基地与集体建设用地调查档案管理制度。工作结束后，按统一规格和要求，对成果资料进行整理、立卷、组卷、编目和归档等。

3.对“房地一体”确权登记发证工作成果资料进行整理、检查及汇总，并对本项工作组织实施中遇到的问题、困难和解决办法进行梳理，形成工作总结。

六、技术路线

以满足“房地一体”确权登记发证工作为出发点，充分利用农村地籍调查、不动产登记数据成果，依据国家有关调查规程和标准，通过房地权属调查和测量，补充、完善农村宅基地和集体建设用地及房屋的不动产权属调查材料和不动产测量图件，根据确定的申请主体资格条件和登记原则，形成人、房、地一一对应的申请资料，最后由不动产登记机构依法依规进行审核登记发证。

七、预期成果

（一）纸质成果资料

1.技术方案（包括工作实施方案、技术设计书等）；

2.大比例尺测绘资料；

3.调查资料；

4.各级质量控制检查记录、检查报告、技术总结、工作总结、验收报告等。

（二）电子成果数据

1.农村不动产权籍调查数据库；

2.电子文档数据（电子数据及所有文档资料的电子版）。

八、职责分工

本次“房地一体”确权登记发证工作由区规划资源分局牵头，区财政局、区住建局、区农业农村局、各街道共同参与。区人民政府是本次农村“房地一体”确权登记发证工作的责任主体，负责本地区登记发证工作的组织实施。区规划资源分局负责日常工作，牵头制定具体工作方案，负责具体工作的实施，落实业务指导、检查验收等工作。具体职责如下：

（一）区规划资源分局：负责海珠区“房地一体”的农村宅基地和集体建设用地确权登记颁证工作领导小组办公室的日常工作；牵头制定具体工作方案，负责具体发证工作的组织实施，落实权籍调查、登记发证、资料整理、数据汇总建库等工作。同时，协调区有关部门及街道做好相关工作，并不定期组织各有关单位召开联席会议。

（二）区住建局:负责指导监督海珠区农村房屋建设；负责提供广州市城市更新三年行动计划范围（海珠区）；负责提供海珠区已批复旧村全面改造实施方案并生效的村社范围；负责提供经区政府综合确认的基础数据调查成果。

（三）区农业农村局：负责提供农村集体经济组织登记情况和农村承包经营权数据，负责指导农村宅基地分配、使用。

（四）区财政局:负责将工作经费纳入预算，确保资金落实到位。

（五）各街道：负责配合、协调本辖区“房地一体”的农村宅基地和集体建设用地确权登记颁证工作。负责做好辖区内“房地一体”的农村宅基地和集体建设用地确权登记颁证宣传动员工作；负责组织辖区内村社做好权属指界工作；负责对宅基地和集体建设用地使用权人及地上房屋申请确权登记主体资格认定和审核；妥善处理和调解辖区内宅基地和集体建设用地纠纷。各街道要指定专门工作人员负责“房地一体”的农村宅基地、集体建设用地确权登记工作。

九、保障措施

（一）组织保障。

各有关部门要充分认识“房地一体”确权登记发证工作的重要性和必要性，集中力量，落实“一把手”责任制，建立有效工作协调机制，成立区级工作领导小组，加快推进该项工作的组织实施。区人民政府负责“房地一体”确权登记发证工作的组织实施，区规划资源分局要积极主动向区委、区政府汇报工作进展，建立工作制度，各有关部门要高度重视，明确责任分工，加强工作联动，共同做好“房地一体”确权登记发证工作。

（二）政策保障。

强化责任担当，积极主动作为，因地制宜制定本区确权登记政策，出台操作细则，确定符合登记发证条件的具体内容，明确补办相关手续的具体流程，对本行政区域内宅基地使用面积及地上房屋建筑面积的标准作出限定。

（三）经费保障。

本次“房地一体”确权登记发证工作经费列入本级财政预算，除证书工本费、申请人自行提供高精度权籍调查成果产生的费用外，由政府统一组织的农村权籍调查、登记发证等工作不得向农民收取任何费用。严格按照国家有关规定，规范高效使用确权登记发证工作经费，严格落实开展工作所必需的工作经费。

（四）宣传保障。

结合建立和实施不动产统一登记制度的要求，组织开展形式多样的宣传活动，通过报纸、电视、网络等媒体，大力宣传“房地一体”确权登记发证工作，充分调动街道、村社干部工作的主动性和农民参与的积极性，营造良好的舆论环境和工作氛围。